Un visiteur ou acheteur potentiel se blesse : qui est responsable ?

Publié le 28 Mars 2025

Il arrive qu’un visiteur ou acheteur potentiel se blesse lors d’une visite. Même si l’agent immobilier se sent moralement responsable, il ne l’est pas forcément d’un point de vue juridique. La question qui se pose alors est: qui, de l’agent immobilier, du visiteur ou de l’entrepreneur, est alors responsable? Qui doit l’indemniser?

Le visiteur se blesse lors de la visite du bien

L’AGENT IMMOBILIER N’EST PAS AUTOMATIQUEMENT RESPONSABLE, MAIS…

Un dommage subi n’implique pas forcément la responsabilité de l’agent immobilier ni un droit du visiteur à obtenir un dédommagement.

Ce n’est que si l’agent immobilier n’a pas respecté une règle légale lui imposant ou interdisant un comportement déterminé ou s’il ne s’est pas comporté comme une personne prudente et diligente et si cela a occasionné un dommage au visiteur, que l’agent pourrait être responsable.

Le visiteur doit aussi veiller à sa sécurité, lors d’une visite (comme en toute circonstance) de sorte que celui qui s’est montré imprudent et qui se blesse perd tout ou partie de son droit à l’indemnisation éventuel.

Le visiteur se blesse lors de la visite d’un chantier

L’ENTREPRENEUR ET LA RESPONSABILITÉ DES GARDIENS DE CHOSES VICIÉES

Il existe un mécanisme de responsabilité sans faute quand le dommage est causé par une chose (qui peut être immobilière et complexe, comme le sont un chantier ou une maison en rénovation).

L’entrepreneur est alors présumé être le gardien du chantier jusqu’à la réception-agréation des travaux par le maître de l’ouvrage. Et ce chantier est affecté d’un vice « lorsque, en raison d’une de ses caractéristiques, il n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre dans les circonstances données ».

Si le visiteur chute, se blesse avec du matériel, est blessé par du matériel de chantier, etc., l’entrepreneur pourrait donc en être responsable.

L’entrepreneur pourrait toutefois échapper à sa responsabilité en prouvant que le dommage n’est pas dû à un vice du chantier, mais à une cause étrangère (comme l’imprudence du visiteur).

Le visiteur se blesse lors d’un accident de voiture

PAS DE RESPONSABILITÉ AUTOMATIQUE, MAIS UN DROIT À L’INDEMNISATION QUAND MÊME

Au volant de son véhicule, l’agent immobilier est responsable des dommages de ses passagers s’il a causé l’accident en ne respectant pas une loi (comme le Code de la route) ou son devoir de prudence.

Cependant, le passager d’un véhicule automoteur est un usager faible au sens de la loi et, à ce titre, il dispose d’un droit à l’indemnisation de l’assureur du véhicule impliqué sans avoir à démontrer la responsabilité de qui que ce soit. Ce mécanisme permet son indemnisation pour des dommages résultant de lésions corporelles, y compris les dégâts aux vêtements.

La notion de lésion corporelle recouvre les incapacités personnelles, ménagères et économiques, la perte de revenus, le dommage moral, les frais médicaux, paramédicaux, de médicaments, les frais administratifs et de déplacements, les préjudices esthétiques, d’agrément, sexuels, etc.

Les ayants droit de l’usager faible bénéficient aussi de ce régime, même en cas de décès de ce dernier.

CONCLUSION

Il n’existe pas de régime général permettant d’engager automatiquement la responsabilité de l’agent ni d’obtenir une indemnisation auprès de son assureur pour la victime. Ce qui peut se présenter comme une immunité peut aussi se voir comme un problème d’un point de vue commercial. Il est donc préférable de souscrire une assurance «accident» couvrant tout dommage corporel subi par tout acheteur potentiel.

Renaud Vanbergen
Avocat au barreau de Bruxelles
Gillard & Sterckx
Spécialiste en droit des assurances