Glossaire du droit de l’urbanisme en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale : procédure de délivrance des permis
Publié le 28 Mars 2025
La deuxième partie de notre glossaire aborde la thématique des procédures de délivrance des permis urbanistiques1 en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
1. Les autorités compétentes
En la matière, quelle que soit la Région, l’autorité compétente de droit pour délivrer les permis est le collège communal/des bourgmestre et échevins. Dans certaines hypothèses limitativement énumérées, le fonctionnaire délégué2 est compétent pour délivrer les permis. Il s’agit principalement des demandes de permis introduites par des autorités publiques ou pour des projets d’intérêt général. Enfin, dans de rares hypothèses3, en Région wallonne, le gouvernement est compétent en première instance pour délivrer le permis.
Tant en Région wallonne qu’en Région de Bruxelles-Capitale, le gouvernement est l’autorité compétente pour délivrer les permis urbanistiques sur recours. En Région wallonne, le gouvernement délègue cette compétence au ministre ayant l’aménagement du territoire dans ses attributions.
Dans certaines hypothèses, la demande de permis doit être soumise à l’avis conforme du fonctionnaire délégué. Ce mécanisme crée une situation de codécision. En effet, le collège doit se conformer à l’avis du fonctionnaire délégué, ce qui signifie qu’en cas d’avis défavorable ou favorable conditionnel, il se voit contraint de refuser le permis ou de ne délivrer le permis qu’à des conditions égales ou plus défavorables que celles imposées dans l’avis du fonctionnaire délégué.
2. Les actes et travaux soumis à permis
Actes et travaux soumis à permis d’urbanisme (Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale)
La liste des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme est déterminée par le CoDT (art. D.IV.4) et par le CoBAT (art. 98). Bien que cette liste soit limitative, quasi toutes les situations dans lesquelles des constructions sont réalisées et un grand nombre d’hypothèses de changement d’affectation ou d’utilisation de bâtiments sont soumises à permis d’urbanisme préalable. Le CoDT et le CoBAT autorisent le gouvernement à exonérer certains actes et travaux de permis d’urbanisme, ce dont ils ont fait usage. En Région wallonne, un tableau repris à l’article R.IV.1-1 et, en Région de Bruxelles-Capitale, un arrêté du gouvernement de la Région du Bruxelles-Capitale du 13 novembre 20084 déterminent les actes et travaux qui sont dispensés de permis, dispensés de l’avis du fonctionnaire délégué ou dispensés du concours d’un architecte5.
Division d’un bien soumise à permis d’urbanisation (en Région wallonne)
En Région wallonne, un permis d’urbanisation est requis lorsqu’une personne souhaite diviser un terrain en au moins trois lots non bâtis destinés principalement à l’habitation.
Il existe toute une série d’hypothèses dans lesquelles, bien que le bien soit divisé en au moins trois lots non bâtis, il n’est pas nécessaire d’obtenir préalablement un permis d’urbanisation6.
Division d’un terrain soumise à permis de lotir (en Région de Bruxelles-Capitale)
En Région de Bruxelles-Capitale, un permis de lotir est requis pour diviser un bien en y créant ou en y prolongeant une voie de communication desservant un ou plusieurs lots non bâtis, dont un au moins est destiné à l’habitation et qui y sont créés en vue d’être cédés ou loués pour plus de neuf ans.
Le fonctionnaire délégué est compétent pour délivrer les permis de lotir.
3. Le dossier de demande de permis
Le dossier de demande de permis est un élément important dans le cadre de la procédure de délivrance du permis. En effet, le Conseil d’État estime que des lacunes7, inexactitudes, erreurs ou contradictions8 dans un dossier de demande entraînent l’illégalité d’un permis. Pour le Conseil d’État, le permis sera, en cette hypothèse, annulé si l’autorité n’a pas pu statuer en connaissance de cause9 et n’avait pas une connaissance suffisante de la cause, ou encore que son appréciation a été viciée10. En revanche, si le dossier contient tous les documents exigés par la loi, que ceux-ci sont complets, ne contiennent aucune erreur ou contradiction, la régularité ne pourra être remise en cause11.
Il convient donc de le constituer avec le plus grand soin.
4. Les avis et réclamations
Les avis
Pour statuer sur la demande, l’autorité compétente peut, ou dans certains cas doit, solliciter certains avis auprès de commissions ou d’instances spécialisées. Lorsque l’avis est un avis obligatoire, il s’agit d’une formalité substantielle dont l’absence rend illégale la décision finale. Ces avis sont soit simples, soit, dans de rares hypothèses, conformes. Lorsque l’avis est simple, l’autorité compétente peut s’en écarter mais doit motiver les raisons pour lesquelles elle s’en écarte. Lorsque l’avis est conforme, celle-ci est tenue de le respecter¹².
Les réclamations
En principe, les demandes de permis ne sont pas soumises à des mesures particulières de publicité (enquête publique ou annonce de projet). Les hypothèses dans lesquelles des mesures de publicité sont prescrites sont limitativement énumérées. Elles tiennent soit à l’importance du projet, soit à des dérogations ou écarts à des instruments d’aménagement du territoire hiérarchiquement supérieurs qui concernent la parcelle objet de la demande.
Lorsque des réclamations sont déposées, l’autorité n’est pas tenue d’y faire droit. Il convient toutefois qu’à la lecture de la décision, le réclamant puisse comprendre les raisons pour lesquelles il n’a pas été tenu compte de sa réclamation.
Les avis et les réclamations tardifs
Tant en ce qui concerne les avis que les réclamations, le Conseil d’État considère que l’autorité doit prendre en compte les avis ou réclamations communiqués hors délai si elle est en mesure de le faire.
5. Les critères d’appréciation de la demande
Différents critères et principes généraux s’imposent à l’autorité dans le cadre de la délivrance d’un permis :
- la recevabilité de la demande si elle n’a pas été analysée lors de la délivrance de l’accusé de réception ;
- l’absence de nécessité d’imposer une étude d’incidences sur l’environnement, si cela n’a pas été réalisé lors de la délivrance de l’accusé de réception ;
- la conformité du projet aux normes en matière d’urbanisme (plans, schémas, règlements, guides, permis d’urbanisation, permis de lotir) ;
- la conformité aux autres normes et, dans une certaine mesure, aux dispositions de droit civil¹³ ;
- l’équipement de la voirie ;
- le respect des plans d’alignement ;
- le caractère constructible du bien eu égard aux contraintes physiques des lieux (zone inondable, zone karstique…) ;
- la pertinence des avis et réclamations émis dans le cadre de l’instruction de la demande ;
- les incidences du projet sur l’environnement ;
- la conformité du projet au bon aménagement des lieux ;
- le principe d’égalité et de continuité.
6. La motivation du permis
La motivation14 porte sur l’ensemble des critères d’appréciation de la demande de permis. Elle doit démontrer une appréhension, dans le chef de l’autorité, de l’ensemble des éléments du dossier. Elle doit être adéquate, c’est-à-dire qu’elle ne peut être constituée de phrases stéréotypées15, creuses ou passe-partout, doit reposer sur des éléments de faits exacts et ne peut contenir des contradictions. L’obligation de motivation est en outre renforcée lorsque l’autorité délivre un permis de régularisation16 ou qu’elle opère un changement d’attitude par rapport à une précédente demande17.
Si tel n’est pas le cas, le permis est illégal et susceptible d’être annulé par le Conseil d’État18.
7. Les formalités post-décisoires
Une fois le permis délivré, diverses formalités de publicité doivent être réalisées, en fonction du permis, par l’autorité administrative (notification – affichage) ou par le bénéficiaire du permis (affichage). Ces formalités n’entachent pas le permis d’illégalité mais peuvent avoir pour effet de différer les délais de recours pour le bénéficiaire de l’acte ou pour les tiers qui souhaiteraient contester le permis devant le Conseil d’État.
8. La péremption des permis
En Région wallonne, il n’y a plus de délai imposé pour la mise en œuvre du permis. Les permis d’urbanisme périment pour leur portion restante après un délai de cinq années qui peut, à la demande du titulaire du permis au moins 45 jours avant la fin du délai, être prorogé de deux ans. La prorogation est automatique pour celui qui en fait la demande.
En Région de Bruxelles-Capitale, les permis d’urbanisme périment dans un délai de trois années à compter de leur notification au titulaire, s’ils n’ont pas été mis en œuvre de manière significative ou si certains actes et travaux n’ont pas encore été réalisés.
Une interruption des travaux pendant un délai d’une année entraîne également la péremption du permis. Le délai de péremption peut être prorogé par périodes d’un an19 si le titulaire du permis en demande la prorogation avant l’écoulement du délai. Le titulaire, pour obtenir la prorogation de son permis, doit justifier soit qu’il n’a pu mettre en œuvre son permis, soit qu’il a dû interrompre ses travaux en raison de la survenance d’un cas de force majeure ou de la nécessité de conclure un ou plusieurs marchés publics.
9. La procédure de délivrance des permis urbanistiques
Des délais de rigueur – délais d’ordre
En Région wallonne, les délais de procédure sont des délais de rigueur. L’absence de respect du délai a des conséquences (irrecevabilité de la demande, dessaisissement de l’autorité au profit de l’autorité de recours et, dans le cadre du recours, confirmation de la décision de première instance et, à défaut de décision de première instance, refus de permis).
En Région de Bruxelles-Capitale, les délais sont parfois des délais de rigueur, parfois des délais d’ordre. En cas de délai d’ordre, leur non-respect n’a pas de conséquences, si ce n’est la possibilité, pour le demandeur de permis, d’actionner une voie de recours appelée saisine.
La procédure proprement dite
S’agissant d’un glossaire qui se veut succinct, le tableau ci-après ne reprend, en les comparant, que les étapes et les délais de procédure d’une demande introduite devant le collège communal/échevinal et les recours internes. Ceux-ci et les conséquences de leur absence de respect peuvent être différents pour ce qui concerne les demandes introduites devant le fonctionnaire délégué ou le gouvernement wallon. Certaines procédures ou formalités à réaliser20, parfois obligatoires, avant l’introduction de la demande ne sont pas abordées. De même, les procédures de suspension du permis par le fonctionnaire délégué ne sont pas abordées.
Benoit Havet
Avocat aux barreaux du Brabant wallon et de Bruxelles
HAVET & VANHUFFEL – Association d’avocats
Chargé d’enseignement à l’Université de Mons
Conseiller suppléant à la Cour d’appel de Mons
Références de l'article rédigé par B. Havet :
1 C’est-à-dire des permis d’urbanisme, permis de lotir et permis d’urbanisation.
2 Le fonctionnaire délégué est un fonctionnaire régional, délégué du ministre de l’Aménagement du territoire, qui dispose de certaines prérogatives en matière d’urbanisme. En Région de Bruxelles-Capitale, il exerce ses compétences sur l’ensemble du territoire régional. En Région wallonne, il existe sept fonctionnaires délégués qui exercent leur compétence sur le territoire d’une province ou d’une partie de province (Hainaut et Liège).
Outre le fait de délivrer certains permis, il émet notamment son avis sur certaines demandes de permis. Dans certaines hypothèses, le fonctionnaire délégué émet un avis sur les demandes de permis introduites auprès du collège communal/des bourgmestre et échevins. Cet avis est parfois qualifié d’avis simple. Dans d’autres cas, son avis est conforme (voyez infra).
3 Lorsqu’il s’agit de travaux justifiés par des motifs impérieux d’intérêt général dont la liste est arrêtée par le gouvernement
4 M.B., 2 décembre 2008.
5 L’article 4 de la loi du 20 février 1939 impose, en effet, le concours d’un architecte pour les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme
6 Il s’agit des hypothèses suivantes :
- les actes de donation;
- les actes involontaires;
- les actes de partage pour sortir d’une indivision successorale à la condition qu’il n’y ait pas plus de lots que de copartageants;
- la division d’un bien situé à front d’une voirie publique suffisamment équipée lorsque le bien est sis entre deux bâtiments existants depuis au moins cinq ans, situés à front de voirie et du même côté de la voirie publique et distants l’un de l’autre de cent mètres maximum;
- dans le cadre d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, la vente sur plan ou la vente pure et simple avec engagement de respecter le permis d’urbanisation ou lorsqu’au moins deux tiers des constructions ont fait l’objet de la déclaration certifiant que les travaux sont réalisés et conformes au permis délivré ou sont vendues sur plan.
7 On parle de dossier incomplet ou lacunaire lorsque des éléments sont manquants (soit un document, plan ou écrit fait défaut, soit le document est présent mais des éléments qu’il doit contenir font défaut)
8 On parle d’inexactitudes, d’erreurs ou de contradictions lorsque, quoique complet, le dossier contient certains éléments qui ne sont pas conformes à la réalité ou lorsque deux éléments du dossier sont contradictoires.
9 C.E., n° 112.896, 26 novembre 2002, Herrent.
10 C.E., n° 89.185, 31 juillet 2000, Van den Borre.
11 C.E., n° 214.392, 1er juillet 2011, Desplanque et Masquelier
12 Voyez supra en ce qui concerne l’avis du fonctionnaire délégué. En Région wallonne, l’avis du fonctionnaire délégué est, dans certaines hypothèses, conforme. En Région de Bruxelles-Capitale, l’avis de la commission de concertation, lorsqu’il est unanimement défavorable et rendu en présence d’un représentant de l’Administration en charge de l’urbanisme, est un avis conforme.
13 En principe, les permis sont délivrés sous réserve des droits civils en cause. Toutefois, lorsque l’autorité a connaissance d’un problème de droit civil et qu’elle peut en déduire que le demandeur de permis ne pourra, pour cette raison, mettre en œuvre son permis, elle doit refuser le permis.
14 Voyez supra.
15 C’est-à-dire qui pourrait s’appliquer à toutes les demandes de permis.
16 L’autorité doit expliquer que sa décision n’a pas été infléchie par le poids du fait accompli.
17 L’administré doit comprendre les raisons de son changement d’attitude.
18 Pour violation des articles 1 à 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation des actes administratifs.
19 Au contraire de ce qui est le cas en Région wallonne, il est possible d’obtenir plusieurs prorogations.
20 Étude d’incidences, réunion de projet, avis du maître architecte.
21 L’envoi est tout mode de communication qui permet de donner date certaine à l’envoi et à la réception du document.
22 Lorsque le collège communal ou la personne qu’il délègue à cette fin n’a pas envoyé au demandeur l’accusé de réception ou le relevé des pièces manquantes dans le délai de trente jours, la demande est considérée comme recevable et la procédure est poursuivie si le demandeur adresse au fonctionnaire délégué une copie du dossier de demande qu’il a initialement adressé au collège communal, ainsi que la preuve de l’envoi ou du récépissé de dépôt dans les quarante jours de la réception de l’envoi ou du récépissé de la demande de permis.
23 À défaut d’envoi de l’accusé de réception ou du relevé des pièces manquantes dans les délais, le délai de procédure commence à courir à dater de ce jour.
24 Lorsque le collège communal ou la personne qu’il délègue à cette fin n’a pas envoyé au demandeur l’accusé de réception ou le relevé des pièces manquantes dans le délai de trente jours, la demande est considérée comme recevable et la procédure est poursuivie si le demandeur adresse au fonctionnaire délégué une copie du dossier de demande qu’il a initialement adressé au collège communal, ainsi que la preuve de l’envoi ou du récépissé de dépôt dans les quarante jours de la réception de l’envoi ou du récépissé de la demande de permis.
25 À défaut d’envoi de l’accusé de réception ou du relevé des pièces manquantes dans les délais, le délai de procédure commence à courir à dater de ce jour.
26 Attention,en ce qui concerne l’avis du fonctionnaire délégué, celui-ci est réputé favorable, sauf lorsque la demande implique des dérogations à un instrument d’aménagement du territoire et qu’il doit octroyer des dérogations en raison de ce qu’elles ne l’ont pas été par la commission de concertation. Dans ce cas, l’avis du fonctionnaire délégué non envoyé dans le délai équivaut à un refus, pour ce qui concerne les dérogations.
27 Avec une interruption des délais de procédures.
28 Lorsque le collège communal ou la personne qu’il délègue à cette fin n’a pas envoyé au demandeur l’accusé de réception ou le relevé des pièces manquantes dans le délai de trente jours, la demande est considérée comme recevable et la procédure est poursuivie si le demandeur adresse au fonctionnaire délégué une copie du dossier de demande qu’il a initialement adressé au collège communal, ainsi que la preuve de l’envoi ou du récépissé de dépôt dans les quarante jours de la réception de l’envoi ou du récépissé de la demande de permis. À défaut, elle est déclarée irrecevable.
29 À défaut d’envoi du relevé des pièces manquantes ou de l’accusé de réception, le délai de procédure commence à courir le lendemain du jour où l’accusé de réception aurait dû être délivré.
30 Lorsque le collège communal ou la personne qu’il délègue à cette fin n’a pas envoyé au demandeur l’accusé de réception ou le relevé des pièces manquantes dans le délai de trente jours, la demande est considérée comme recevable et la procédure est poursuivie si le demandeur adresse au fonctionnaire délégué une copie du dossier de demande qu’il a initialement adressé au collège communal, ainsi que la preuve de l’envoi ou du récépissé de dépôt dans les quarante jours de la réception de l’envoi ou du récépissé de la demande de permis.
31 À défaut d’envoi du relevé des pièces manquantes ou de l’accusé de réception, le délai de procédure commence à courir le lendemain du jour où l’accusé de réception aurait dû être délivré.
32 Prorogation possible de 30 jours si des mesures particulières de publicité doivent être effectuées ou si des avis doivent être sollicités.
33 Dans ces hypothèses, il s’agit d’un refus tacite de permis.
34 Il joint à sa demande de confirmation du recours quatre jeux de plans.
35 Le demandeur de permis peut déposer, dans certaines conditions, des plans modificatifs à l’appui de son recours.
36 Il s’agit, dans cette hypothèse, d’un refus de permis tacite.
37 Le délai est prolongé, le cas échéant, comme suit :
- trente jours lorsque la demande est soumise à l’avis d’administrations
ou d’instances ; - quarante-cinq jours lorsque la demande est soumise à une enquête publique ;
- quarante-cinq jours lorsque l’enquête publique est organisée partiellement durantles vacances d’été ;
- quarante-cinq jours lorsque la demande est soumise à l’avis de la commission de concertation ;
- du délai nécessaire au conseil communal pour communiquer sa délibération sur l’ouverture d’une nouvelle voie de communication.
38 La demande de modification au dossier interrompt le délai d’instruction de recours pendant 80 jours
39 Si pas de relevé de pièces manquantes ou d’accusé de réception dans le délai, les délais de procédure recommencent à courir.