Réforme du régime de la responsabilité extracontractuelle : quels impacts pour l’agent immobilier ?

Publié le 28 Mars 2025

Le Livre 6 du Code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle est entré en vigueur le 1er janvier 2025.

DEUX POINTS MÉRITENT UNE ATTENTION TOUTE PARTICULIÈRE.

Choix entre responsabilités contractuelle et extracontractuelle

Depuis le 1er janvier 2025, votre client peut choisir d’engager votre responsabilité contractuelle ou extracontractuelle. Alors qu’existait en droit le principe de l’interdiction du concours des responsabilités contractuelle et extracontractuelle, le concours devient désormais la règle.

Ce changement de paradigme, qui fait couler beaucoup d’encre, n’aura toutefois que peu de conséquences pratiques dans le cadre de votre activité d’agent immobilier.

Rappelons d’abord que pour engager la responsabilité extracontractuelle, il faut démontrer, non pas un manquement contractuel, mais l’existence d’une faute extracontractuelle, à savoir le manquement à une disposition légale ou la violation à l’obligation générale de prudence et de diligence. Toutes les situations où le manquement est purement contractuel (exemple : non-respect d’un délai prévu par le contrat) n’entraine pas la possibilité de ce choix.

Si votre client veut engager votre responsabilité extracontractuelle, la loi vous permet d’invoquer les moyens de défense prévus par le contrat.

En résumé, si votre client choisi le terrain extracontractuel pour éviter l’application du contrat, vous pourrez néanmoins bénéficier des protections contractuelles à titre de moyens de défense.

Choisir le terrain de la responsabilité extracontractuelle ne présentera donc, finalement, que peu d’avantages dans le chef de votre client.

Précisons que les moyens de défense pourront être invoqués uniquement si les clauses sont valides. Cette réforme est donc l’occasion pour revoir vos contrats et vous assurez que vos conditions contractuelles respectent la loi (notamment, le Code de droit économique).

À NOTER

Les modèles de contrat-type mis à votre disposition sont déjà mis en conformité.

De la quasi-immunité de l’agent d’exécution à sa quasi-responsabilité

RAPPEL : la responsabilité extracontractuelle des agents immobiliers (commettants) pour le fait de vos employés (préposés). 

En ce qui concerne la responsabilité des agents immobiliers pour les fautes commises par leurs employés, aucune nouveauté n’est à signaler.

Comme précédemment, l'agent immobilier pourra voir sa responsabilité extracontractuelle engagée en raison d'une faute commise par son employé ou de tout autre fait générateur de responsabilité survenant pendant l'exercice de ses fonctions.

Il s'agit d'une responsabilité sans faute, l'agent immobilier sera donc responsable, qu'il ait ou non commis lui-même une faute.

NOUVEAUTÉ : RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE DES AUXILIAIRES

Désormais, les auxiliaires des agents immobiliers, à savoir vos éventuels soustraitants, fournisseurs indépendants ou employés, peuvent voir leur propre responsabilité extracontractuelle engagée par un de vos clients en cas de manquement dans l’exécution du contrat.

Votre client devra évidemment démontrer que toutes les conditions de la responsabilité extracontractuelle sont réunies (faute - à savoir, le manquement à une règle légale imposant ou interdisant un comportement déterminé ou la violation de l’obligation générale de prudence et de diligence - , dommage, lien causal).

POUR SE DÉFENDRE, L’AUXILIAIRE POURRA INVOQUER :

• Tous les moyens de défense prévus par le contrat entre l’agent immobilier et le client et ce, alors même qu’il n’y est pas partie (cf. les éventuelles clauses exonératoires de responsabilité) ;
• Tous les moyens de défense découlant de son propre contrat de travail avec l’agent immobilier et ce, alors même que le client est tiers à ce contrat ;
• En outre, un employé au sens de la loi relative aux contrats de travail de 1978 pourra soutenir qu’il n’est pas responsable en cas de manquement léger et accidentel (article 18 de la loi) 

Les clauses contractuelles limitatives de responsabilité

Vous pouvez introduire des clauses dans le contrat d’intermédiation immobilière empêchant votre client d’agir par voie extracontractuelle, dans tous les cas ou bien seulement pour certaines hypothèses.

ATTENTION TOUTEFOIS :
CES CLAUSES DOIVENT RESPECTER TOUTES LES LÉGISLATIONS APPLICABLES ET NE PEUVENT DONC JAMAIS VOUS EXONÉRER :

• Pour une faute intentionnelle, ou celle d’une personne dont vous répondez ;
• Pour une faute causant un dommage résultant d’une atteinte à l’intégrité physique ou psychique ;
• Pour votre dol, pour votre faute lourde ou pour celle d’un de vos mandataires ou préposés ;
• Pour le non-respect d’une obligation essentielle du contrat (sauf force majeure).

Tableau de synthèse comparatif des principes régissant votre responsabilité professionnelle AVANT/APRES la réforme

Julien Van Gils

Avocat (Decode)