Bail commercial : les travaux d’amélioration du bien ne constituent pas une circonstance nouvelle qui puisse justifier la révision du loyer
Publié le 28 Mars 2025
Dans son arrêt du 19 avril 20241, la Cour de cassation a considéré que le loyer ne pouvait pas être augmenté à la suite de la réalisation par la bailleresse d’importants travaux dans l’immeuble.
LA RÉVISION DU LOYER
L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux prévoit, pour le bailleur comme pour le preneur, la possibilité de demander la révision du loyer.
Cette demande doit être formée devant le juge de paix pendant les trois derniers mois du triennat en cours.
Pour obtenir cette révision, le demandeur doit établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.
LES CIRCONSTANCES NOUVELLES
Ce sont des circonstances qui n’existaient pas lors de la détermination du loyer en manière telle qu’elles n’ont pas été prises en considération lors de la détermination de celui-ci. Elles doivent avoir une incidence durable sur la valeur locative de l’immeuble.
Ces circonstances doivent être objectives et dès lors indépendantes de la volonté des parties.
Il n’est pas possible de réviser le loyer pour corriger une erreur ou une concession faite lors de la conclusion du contrat avec la conséquence que le loyer a été fixé à un montant anormalement haut ou anormalement bas.
Ont été considérées comme constitutives de circonstances nouvelles justifiant une révision à la hausse du loyer :
- l’augmentation de la population d’un quartier ou du trafic touristique local;
- la création et la modernisation de plusieurs magasins dans un quartier;
- l’évolution imprévisible des loyers des biens environnants ;
- la plus-value affectant la généralité des biens immobiliers;
- l’augmentation du précompte immobilier restant à charge du bailleur.
La Cour de cassation a estimé que ce n’était pas le cas des travaux effectués par un bailleur, même si ceux-ci dépassaient 643.00 euros, ont modernisé les lieux et augmenté la surface commerciale de 72 %.
En effet, des travaux effectués par le bailleur, d’initiative, sans qu’aucune circonstance extérieure ne l’y contraigne, ne peuvent justifier la révision du loyer. Si la révision était acceptée dans un tel cas, cela aboutirait à permettre à une partie de provoquer unilatéralement la modification des conditions du contrat, ce qui n’est pas admissible.
En revanche, l’exécution par le bailleur, à la suite d’un sinistre, de travaux apportant une amélioration notable à l’état de l’immeuble loué a déjà justifié l’augmentation du loyer dans le cadre de la révision triennale puisque, dans ce cas, les travaux sont effectués à la suite d’une circonstance (incendie, inondation…) indépendante de la volonté du bailleur.
Sabine Delhaye
Avocate au barreau de Bruxelles
Spécialiste en droit du bail
1 RG n° C.23.0401.F/3