Facturation électronique obligatoire : ce que tout agent immobilier doit savoir pour s’y conformer sans stress et dès maintenant !

Publié le 25 Mars 2025

Découvrez ce qu’implique la nouvelle obligation de facturation électronique, son fonctionnement, les avantages qu’elle offre pour une transition fluide dans vos activités quotidiennes. Une information essentielle pour rester à jour et en règle !

Ce qui change concrètement en 2026 !

Aujourd’hui, la plupart des agents immobiliers sont déjà passés des factures papier envoyées par la poste aux factures au format numérique envoyées par e-mail, généralement sous format PDF.

Cependant, ces factures PDF ne répondent pas aux critères légaux de la « facture électronique » tels que définis dans la nouvelle loi¹.

Cette loi du 6 février 2024 prévoit qu’à compter du 1^er janvier 2026, la facture électronique structurée sera obligatoire pour toutes les opérations entre les entreprises belges assujetties à la TVA (B2B) et établies en Belgique.

A cette date, tous les assujettis à la TVA établis en Belgique devront donc être en capacité d’émettre et de recevoir des factures électroniques structurées.

Avec cette échéance qui approche, il est fortement recommandé de se préparer dès maintenant. La mise en place des outils adéquats vous permettra de vous familiariser progressivement avec ce nouveau système et d’assurer une transition sans accroc d’ici 2026.

Comment ça marche ? Qu’est-ce qu’une facture électronique structurée ?

Concrètement, dès 2026, les entreprises assujetties à la TVA, devront obligatoirement émettre et pouvoir recevoir des factures électroniques structurées. Cela implique que vos factures devront être converties en un format structuré (par exemple, un fichier XML), puis envoyées via un réseau dédié (appelé PEPPOL) qui assurera leur livraison au destinataire.

Ce format structuré permet un traitement entièrement automatique et électronique de la facture. En pratique, cela signifie que vous aurez besoin d’un logiciel permettant de générer vos factures dans le format PEPPOL (un format standard pour l'échange de documents électroniques issus de normes européennes), et envoyées via le réseau sécurisé PEPPOL (réseau européen d’e-facturation) :

Vous aurez donc besoin d'un logiciel comptable conçu pour fonctionner via le réseau PEPPOL. Ces dernières années, de nombreuses solutions sont apparues sur le marché et de nombreux programmes sont adaptés aux besoins des entreprises et indépendants et conformes à la loi. Une liste reprenant les logiciels agréés est disponible sur le site efacture.belgium.be².

Si vous avez un numéro de TVA actif, vous devrez respecter cette nouvelle obligation et être en mesure d’envoyer et/ou recevoir une facture structurée lorsque vous traitez avec un autre assujetti.

Si vous ne travaillez que pour des clients particuliers (B2C), cette obligation ne s’appliquera pas aux factures que vous leur envoyez. Attention toutefois, vous devrez pouvoir recevoir des factures électroniques structurées de vos fournisseurs si ceux-ci sont assujettis (B2B) et donc disposer d’un logiciel adapté conçu pour fonctionner via PEPPOL afin de recevoir ces factures de vos fournisseurs assujettis (B2B).

Qui est concerné dans le monde de l’immobilier ?

La situation dépendra donc de l’assujettissement ou non à la TVA des acteurs du monde de l’immobilier. En d’autres termes, un agent immobilier non assujetti à la TVA n’est pas soumis au respect de cette nouvelle obligation.

QUID DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ ?

Le syndic qui exerce son activité en personne physique n’a pas la qualité d’assujetti à la TVA. Le syndic qui exerce son activité sous la forme d’une personne morale peut choisir de s’assujettir, ou non, à la TVA. S’il est assujetti, il devra respecter les obligations visées ci-avant.

QUID DES COURTIERS ?

Les courtiers sont en principe assujettis et seront donc soumis à l’obligation de facturation électronique lorsqu’ils fournissent des services immobiliers à des clients professionnels (par exemple, à une société immobilière). Ceci à l’exception des rares agents immobiliers courtiers qui pratiqueraient uniquement des activités exemptées visées à l’article 44 du code TVA (par exemple, activité limitée exclusivement à la location immobilière classique,…), qui ne seront pas soumis à cette obligation.

Il faut noter que les stagiaires IPI, même bénéficiant du régime de franchise, dès lors qu’ils sont assujettis à la TVA, seront tenus par l’obligation de facturation électronique lorsqu’ils facturent leurs prestations à leur maître de stage.

QUID DES ASSOCIATIONS DE COPROPRIÉTAIRES (ACP) ?

Dans la plupart des cas, une ACP, dès lors qu’elle a pour objet social la conservation et la gestion du bâtiment, n’est en principe pas considérée comme un assujetti à la TVA de sorte qu’elle ne sera pas soumise à l’obligation de facturation
électronique.

Pour les rares cas où l’ACP est assujettie, parce qu’elle exerce une réelle activité économique (par exemple certaines galeries commerçantes ou « résidence-services »), ces ACP assujetties seront soumises à l’obligation de facturation électronique, comme tout assujetti, puisqu’aucune exemption particulière n’est prévue par la loi.

QU’EN EST-IL DES COPROPRIÉTAIRES QUI DISPOSENT D’UN DROIT À LA DÉDUCTION ?

Bien que l’ACP non assujettie ne soit pas tenue de facturer aux copropriétaires avec la TVA lorsqu’elle adresse ses décomptes, cela ne signifie pas que les copropriétaires disposant d’un droit à déduction, par exemple, s’ils exploitent une surface commerciale au sein de l’ACP, perdent leur droit à déduction.

Ils restent, en application de l'article 45, §1er du Code de la TVA, autorisés à déduire la TVA à hauteur de leurs quotes-parts, à condition de disposer d'un décompte détaillé. Ils pourront continuer à le faire de la même manière dès lors que l’ACP n’émet pas de facture au sens propre à leur égard, et vice versa. Ils pourront, continuer à déduire via le décompte détaillé établi par le syndic.

Par conséquent, en l’état actuel du projet de loi, cette obligation ne concernera que les associations de copropriétaires assujetties et non les copropriétaires.

Il existe des mesures de soutien !

Pour compenser les coûts liés l’acquisition ou à l’adaptation d’un logiciel comptable compatible avec le réseau PEPPOL, le gouvernement, conscient de cette réalité, a prévu des mesures de soutien au niveau fiscal :

• Possibilité de déduire à 120% les frais encourus pour respecter cette nouvelle obligation du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2027. Cette mesure permet de « prévoir » à l’avance la mise en œuvre de la facturation électronique. Par exemple, cela permettra de déduire à 120% les frais des abonnements aux programmes de facturation, les frais de consultance éventuellement nécessaire pour préparer cette facturation électronique, etc.
• Exclusivement pour les personnes physiques et petites sociétés, à partir du 1er janvier 2025, il est prévu une déduction pour les investissements (déduction pour amortissement de 20%).

Que retenir ?
Quelques conseils concrets :

• Vérifiez que votre logiciel de facturation est compatible avec le format structuré et le réseau PEPPOL ;
• Si ce n’est pas le cas, renseignez-vous auprès de votre fournisseur de logiciel ou de votre comptable au sujet des éventuelles mises à jour, ou envisagez d’acquérir un autre logiciel ;
• Optimisez les déductions fiscales de vos frais et investissements ;
• N’attendez pas le 31 décembre 2025 pour vous familiariser avec le nouveau système et veillez à former vos collaborateurs ;
• Préparez-vous à informer vos clients et fournisseurs assujettis ;
• Adaptez vos conditions générales relativement au mode de facturation ;
• Pour aller plus loin :
  • Check-list (Source : Wolters Kluwer)
  • Informations telles que la liste des logiciels agréés disponibles sur efacture.belgium.be/fr

Danaé Capon
Avocate (Decode)

_{1 La loi est accessible ici : https://etaamb.openjustice.be/fr/loi-du-06-fevrier-2024_n2024001635.html}

_{2 https://efacture.belgium.be/sites/default/files/uploads/Lijst%20software%20leveranciers/123-e-facture-logiciels-23122024.xlsx}