Que peut ou doit fournir un agent immobilier à son avocat dans le cadre d’un litige avec son client ?

Publié le 25 Juin 2024

L’agent immobilier peut engager sa responsabilité dans le cadre de la vente d’un bien. Afin de démontrer qu’il a parfaitement rempli son devoir d’information, il devra communiquer, à l’avocat qui se charge de sa défense, toute une série de documents et d’informations. Lesquels ?

Devoir d’information

La responsabilité de l’agent immobilier liée à la vente d’un bien immeuble vicié, qu’elle soit contractuelle à l’égard du vendeur ou extracontractuelle à l’égard du tiers acquéreur, est appréciée sur la base du devoir d’information de l’agent immobilier quant aux caractéristiques du bien vendu.

L’agent immobilier est en effet tenu de fournir une information claire, loyale et précise sur les caractéristiques du bien à vendre et, plus généralement, sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur (Bruxelles, 28 novembre 1999, J.L.M.B., 2000, p. 756).

Proactivité dans la recherche d’informations

Le devoir d’information de l’agent immobilier l’oblige à la recherche proactive d’informations.

L’article 12 du Code de déontologie des agents immobiliers prévoit en effet : « L’agent immobilier réclamera à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procèdera, si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités, aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre, notamment, de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission. Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’information. Il informera son commettant de tout nouvel événement dont il a connaissance et susceptible d’avoir une incidence sur les droits et obligations de ce dernier. »

L’agent immobilier ne peut dès lors se retrancher derrière les informations qui lui ont été communiquées par le vendeur si celles-ci étaient insuffisantes.

En cas de litige

En cas de litige avec son client, l’agent immobilier devra démontrer qu’il a rempli son obligation d’information en produisant la preuve de la communication à son client des documents et informations utiles à la vente tels que :

• le contrat d’intermédiation ;
• les informations sur l’identité du vendeur et du candidat acquéreur ;
• la copie datée des annonces publiées pour la vente du bien et du rapport de commercialisation du bien ;
• les informations recueillies sur le bien, en ce y compris celles reçues du client vendeur, à savoir :
  - le titre de propriété ainsi que les baux éventuels qui grèvent le bien ;
  - l’état du bien (descriptif, photos…) ;
  - les informations urbanistiques ;
  - le certificat PEB ;
  - le DIU (à savoir le dossier d’intervention ultérieure comprenant la réception provisoire des travaux, les contrats d’entreprise, les plans as built, les informations relatives à la citerne à mazout, les informations relatives au système d’égouttage…) ;
• l’offre d’achat ;
• le compromis de vente ;
• l’acte authentique de vente ;
• tous les courriers échangés en rapport avec le litige.

La responsabilité de l’agent immobilier liée à la vente d’un bien immeuble peut être engagée. Il est donc indispensable pour l’agent immobilier, d’une part, de récolter et analyser toutes les informations et tous les documents utiles à la vente et, d’autre part, en cas de litige, de les communiquer à son avocat.

Article rédigé par Carine Malou - Avocat Lexing

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