Vente d’une agence immobilière : l’impact sur les contrats en cours

Publié le 25 Mars 2024

Dans le cadre d’une cession d’agence immobilière se pose la question des conséquences sur les contrats inhérents à l’exploitation de l’agence cédée (informatique, téléphonie, énergie, etc.). Il convient d’avoir égard à la nature de l’opération de cession afin d’apporter des éléments de réponse.

La nature de l’opération de cession

Cette thématique est conditionnée par la nature de l’opération de cession envisagée.

En synthèse, en partant du postulat que l’agence immobilière cédée est constituée sous forme de société, il existe deux types de cessions :

• la cession des actions de l’agence immobilière ;
• la cession des actifs de l’agence immobilière.

Ces deux modes sont développés ci-après, en ayant égard aux conséquences portant sur les contrats de l’agence.

La cession d’actions

En principe, aucune incidence… La cession d’actions implique de céder les titres de propriété de l’agence immobilière. Que cette cession porte sur la totalité ou une partie seulement des actions, cette opération n’a en principe aucune incidence sur les contrats en cours et n’ouvre, de ce fait, pas de possibilité de résilier ceux-ci.

… mais il faut être attentif à certaines clauses. Il faut néanmoins être vigilant à certains mécanismes contractuels permettant au cocontractant de l’agence cédée d’envisager une résiliation de la convention en cours.

L’un de ces mécanismes s’envisage au travers de la clause dite de « changement de contrôle ».

Prenons l’exemple d’une agence immobilière dont la cession des actions implique une modification de l’actionnariat majoritaire. L’agence cédée est contractuellement liée à un fournisseur qui a veillé à insérer une clause de changement de contrôle.

Au terme de cette clause, le fournisseur pourrait solliciter la résiliation anticipée du contrat à la suite du changement de contrôle qui s’est matérialisé par la cession d’actions. En effet, dans le cas envisagé, le contrôle de l’agence est dorénavant exercé par de nouveaux actionnaires.

La cession d’actifs

La cession des contrats… La cession peut, pour des motifs d’opportunité (notamment fiscaux), s’envisager au travers d’une cession d’actifs.

Prenons le cas de figure de la cession du fonds de commerce, constitué d’un ensemble de biens corporels (stocks, mobilier de bureau, etc.) et incorporels (nom commercial, enseigne, clientèle, contrats, etc.) permettant d’exploiter l’activité économique qui en découle.

Dans cette hypothèse, les contrats commerciaux/économiques utiles ou indispensables à la poursuite de l’activité seront généralement inclus dans la cession du fonds de commerce.

… peut mener à des difficultés. Sans entrer dans les détails, l’inclusion de tout ou partie de ces contrats dans la cession du fonds de commerce requiert une vigilance accrue de la part du vendeur et de l’acheteur du fonds.

Il est préférable de privilégier une cession tripartite (entre le cédant, le cessionnaire et le cocontractant). Ainsi, dans le contexte d’un contrat de fournitures informatiques, la cession de ce dernier devrait avoir lieu entre le vendeur du fonds de commerce, l’acheteur et le fournisseur informatique afin que ce dernier avalise l’opération de cession. Dans le cas contraire, le vendeur risque de ne pas être parfaitement délié de ses engagements visà- vis du fournisseur.

Retenons que, à nouveau, certains mécanismes juridiques peuvent rendre impossible la cession de certains contrats par ce biais.

Ainsi en est-il du contrat assorti d’une clause intuitu personae. Cette clause signifie qu’une partie se lie contractuellement à une autre en considération de la personne et des qualités de cette dernière.

Prenons l’exemple d’une agence immobilière liée à un collaborateur, lequel a veillé à insérer une telle clause au terme de laquelle celui-ci précise qu’il s’est lié à l’agence pour ses qualités de renommée et de compétences spécifiques.

En pareil cas, la cession de ce contrat via la cession du fonds de commerce ne sera pas envisageable dès lors qu’il impliquera que l’agence soit remplacée par un autre cocontractant.

EN CONCLUSION

Tel qu’exposé, la cession d’actions offre a priori davantage d’apaisements concernant le devenir des contrats liés à l’exploitation de l’agence. Dans le cadre d’une cession d’actifs et a fortiori d’un fonds de commerce, les difficultés sont plus nombreuses et appellent à une vigilance accrue afin de sécuriser la continuité des contrats.

Article rédigé par Samuel Pochet - Avocat au barreau de Namur - Chargé de cours à l’École Supérieure des Affaires

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