L’agent immobilier face à la prescription
Publié le 18 Décembre 2023
En tant qu’agent immobilier, il s’agit d’être particulièrement attentif aux règles et délais de prescription. La tendance est en effet au raccourcissement de ceux-ci, notamment suite à l’entrée en vigueur du Livre 5 du Code civil ce 1er janvier 2023. Ne vous laissez pas surprendre par le (manque de) temps…
Comment fonctionne la prescription ?
La prescription (extinctive) désigne l’échéance au-delà de laquelle le demandeur perd son droit de réclamer son dû en justice. L’action prescrite sera déclarée irrecevable par le juge. Il convient par conséquent de bien garder à l’esprit les différents délais de prescription qui s’appliquent aux agents immobiliers.
10 ans pour les actions personnelles, mais… L’article 2262bis de l’ancien Code civil prévoit un délai de dix ans pour la prescription des actions personnelles, telles que l’action en responsabilité dirigée contre l’agent immobilier. Ce principe vaut si la responsabilité est de nature contractuelle. Si elle est de nature extracontractuelle, elle se prescrira par cinq ans (art. 2262bis, al. 2, anc. C. civ.).
Les actions en nullité se prescrivent plus rapidement. Depuis le 1er janvier 2023, le délai de prescription de l’action en nullité (tant pour les nullités relatives que pour les nullités absolues) a été ramené à cinq ans, au lieu de dix auparavant (art. 5.60 C. civ.).
Quel point de départ ?
Pour les actions personnelles, le point de départ du délai de prescription est fixé au jour où l’obligation devient exigible, c’est à- dire, s’il s’agit d’une obligation contractuelle, au jour où celle-ci doit être exécutée. S’il s’agit d’une action en nullité, ce sera le lendemain du jour où le titulaire a connaissance de la cause de nullité – et, en cas de nullité relative, peut valablement renoncer à l’invoquer (c’est-à-dire qu’il faut, selon le cas, que l’incapacité, le vice de consentement ou la raison d’être de la protection prévue par la règle violée ait cessé). Dans tous les cas, le délai maximum est de vingt ans à partir du jour qui suit celui où le contrat a été conclu (art. 5.60 C. civ.).
Actions fondées sur une responsabilité extracontractuelle. Le délai de prescription court à partir du jour qui suit celui où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l’identité de la personne responsable. Cette découverte peut, en pratique, intervenir plusieurs années après l’apparition du dommage. C’est pourquoi la loi prévoit également un maximum, à savoir vingt ans à partir du jour qui suit celui où s’est produit le fait dommageable.
Quant aux actions contre le syndic en cas de dissolution de l’association des copropriétaires, celles-ci font l’objet d’une prescription particulière de cinq ans, avec comme point de départ du délai le jour de la transcription de l’acte notarié constatant la clôture de la liquidation de l’association des copropriétaires (art. 3.99, § 5, C. civ.).
Quand intervient l’interruption de la prescription ?
La prescription peut être interrompue, ce qui signifie que l’on va remettre le compteur à zéro et qu’un nouveau délai va commencer à courir à dater de cette interruption, notamment par un commandement de payer (le dernier rappel envoyé par un huissier), une citation en justice (ou un acte équivalent) ou par une mise en demeure qui respecte les conditions légales (art. 2244 anc. C. civ.). Il est possible d’aménager les causes d’interruption conventionnellement.
Comment faire une mise en demeure ?
Pour interrompre la prescription, la mise en demeure doit être faite par écrit par un avocat et être envoyée par recommandé avec accusé de réception, ou par exploit d’huissier. Cette mise en demeure ad hoc fait courir un nouveau délai de prescription d’un an, sachant que, si le délai restant est de plus d’un an, c’est ce délai initial qui sera maintenu. Pour les autres modes interruptifs de la prescription, le nouveau délai sera d’une durée équivalente au délai initial.
Après l’échéance du délai de prescription, il n’est plus possible d’obtenir réparation en justice. Attention donc à bien surveiller l’écoulement du temps et les différents délais de prescription, afin de réagir… à temps !
Article rédigé par Gabriela de Pierpont - Maître de conférences à l’UCLouvain et à l’UCLouvain Saint-Louis
Day-to-Day de l'agent immobilier N°14 (Décembre 2023) - En collaboration avec
