Être titulaire d’un compte de qualité : une obligation essentielle et incontournable pour l’agent immobilier intermédiaire et régisseur

Publié le 20 Juin 2023

Au travers d’une récente décision, la Chambre d’appel de l’IPI vient rappeler les principes en la matière, sanctionnant lourdement par une suspension effective d’activité de six mois l’agent immobilier (en l’espèce, intermédiaire) qui ne pouvait justifier de l’existence d’un compte de qualité et/ou son accès à un tel compte, considérant qu’il s’agit dans son chef d’une méconnaissance grave à une obligation déontologique jugée fondamentale visant la nécessaire protection des tiers. C’est donc l’occasion de « retracer » rapidement, au départ du cadre légal et déontologique, cette obligation dans le chef du professionnel d’être titulaire de ce compte financier spécifique qui est de nature à recevoir l’argent des tiers ; cela peut être aussi une « piqûre de rappel » pour certains.

Obligation légale et déontologique d’être titulaire d’un compte de qualité

Tant le cadre légal formé par l’article 21/2 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier que le cadre déontologique constitué des articles 29 et suivants du Code de déontologie ainsi que la Directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier, ayant pour objet les articles 29, 66 et 68 du Code de déontologie de l’IPI, imposent, sans la moindre équivoque, à l’agent immobilier intermédiaire et régisseur d’être titulaire d’un compte de qualité.

En d’autres mots, même si l’agent immobilier dans l’exercice de son activité n’a nul besoin d’un compte de qualité, par exemple parce que, pour lui, les garanties constituées par les candidats acquéreurs dans le cadre de la vente immobilière sont versées directement entre les mains du notaire et qu’il ne tient surtout pas à devoir assumer la gestion de cet argent qui ne lui appartient pas, ni les risques quant à une éventuelle mise en cause de sa responsabilité en cas de manquement, il devra néanmoins et obligatoirement, justifier d’être titulaire d’un compte de qualité ou à tout le moins, de démontrer son accès au compte de qualité de l’agence immobilière au sein de laquelle il exerce.

Pour sa part, le syndic de copropriété n’est pas soumis à ces obligations du simple fait que c’est l’association des copropriétaires (et non lui) qui est titulaire des comptes distincts au sens de la loi sur la copropriété forcée, qui sont de nature à recevoir l’argent des tiers, en l’occurrence des copropriétaires.

Les objectifs du législateur

En exigeant ainsi de l’agent immobilier intermédiaire et régisseur d’être titulaire d’un compte de qualité qui a pour seule vocation à recevoir l’argent des tiers, la volonté du législateur est d’établir une nette séparation, comme étant une frontière infranchissable, entre les fonds propres du professionnel et les fonds des tiers, évitant ainsi la moindre « confusion des patrimoines ».

Ceci vise avant tout à préserver les tiers quant aux sommes déposées entre les mains de l’agent immobilier notamment en cas d’insolvabilité du professionnel (faillite…) ou autres « accidents de vie » (décès, divorce…) ou même en cas de fraude. C’est pourquoi aussi ces fonds sont garantis via la police collective d’assurances et cautionnement notamment au travers de la garantie « indélicatesse ».

Un ensemble d’obligations complémentaires… et de contrôles…

Ceci emporte pour le professionnel l’obligation de gérer l’argent des tiers au départ du seul compte de qualité, visant une utilisation obligatoire, avec identification précise de la nature même du compte dont question, comprenant aussi une information non équivoque à l’égard des tiers (mentions devant figurer ainsi sur les documents du professionnel et sur son site internet) et, bien évidemment, étant un compte réservé uniquement à l’exercice de l’activité professionnelle.

On rappellera aussi utilement que le compte de qualité (compte de tiers ou compte rubriqué) doit répondre à un ensemble de conditions liées tant à son ouverture qu’à la gestion de celui-ci. Obligations qui font l’objet d’intenses contrôles dans le cadre disciplinaire par l’assesseur juridique au travers de pouvoirs d’investigation renforcés, mais aussi par le SPF Économie, cette problématique étant intimement liée à celle du dispositif « anti-blanchiment ».

Un seul conseil…

Vérifiez d’urgence que vous, agent immobilier intermédiaire et/ou régisseur, êtes bien titulaire d’un compte de qualité et que celui-ci répond bien aux exigences légales et déontologiques.

En cas de manquements, les sanctions disciplinaires sont lourdes, allant de la suspension à la radiation. Autant le savoir.

La jurisprudence disciplinaire vient rappeler à l’agent immobilier intermédiaire et régisseur, son obligation, jugée fondamentale, d’être titulaire d’un compte de qualité, ce compte spécifique destiné à recevoir l’argent des tiers, ou, à tout le moins, de pouvoir justifier de son accès au compte de qualité de l’agence immobilière. Tout manquement entraîne, sur le plan disciplinaire, des sanctions lourdes.

Article rédigé par Marc-Philippe Tordoir, Avocat au barreau de Bruxelles - www.tordoirmarc.com

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°33

En collaboration avec