Difficultés de paiement rencontrées par une association de copropriétaires : la procédure de réorganisation judiciaire comme solution

Publié le 20 Juin 2023

Une association de copropriétaires peut se retrouver confrontée à des difficultés de paiement temporaires, notamment vis-à-vis de fournisseurs d’énergie, lorsque les copropriétaires restent en défaut de régler leurs charges. Dans son jugement du 9 avril 2021, le Tribunal de l’entreprise de Namur rappelle qu’une association de copropriétaires répond à la définition d’entreprise et peut par conséquent solliciter le bénéfice d’une procédure de réorganisation judiciaire lorsqu’elle n’est plus en mesure de faire face à bref délai au paiement de ses dettes exigibles.

La procédure de réorganisation judiciaire : c’est quoi ?

DÉFINITION ET OBJET

La procédure de réorganisation judiciaire est une procédure légale qui a pour but de préserver la continuité de tout ou partie d’une entreprise en difficulté ou de ses activités sous contrôle de la justice (compétence du Tribunal de l’entreprise).

Elle est ouverte à toute entreprise dont la continuité est menacée, à bref délai ou à terme, dans la mesure où elle ne peut désintéresser à court terme ses créanciers disposant d’une créance exigible.

La définition de l’entreprise est donnée par le Code de droit économique et vise notamment toute personne morale, ce qui est le cas d’une association de copropriétaires, à qui la personnalité juridique est reconnue par la loi.

La procédure de réorganisation judiciaire peut avoir plusieurs objectifs, comme permettre à l’entreprise qui bénéficie de la procédure et qualifiée de « débiteur » de conclure un plan de paiement avec ses créanciers, ou encore de transférer les activités du débiteur à la suite d’une procédure d’appel d’offres, réalisée par un mandataire de justice désigné par le Tribunal.

LE SURSIS

Le débiteur qui sollicite et obtient du tribunal le bénéfice de la procédure de réorganisation judiciaire se voit octroyer un « sursis », qui est un moratoire temporaire sur les dettes existantes au jour de l’ouverture de la procédure.

En résumé, le sursis gèle le remboursement par le débiteur de ses dettes existantes au jour de l’ouverture de la procédure. Cependant, le débiteur est tenu de payer les dettes qui naissent après l’ouverture de la procédure.

L’idée est d’octroyer au débiteur en difficulté un ballon d’oxygène en lui permettant de reconstituer sa trésorerie. Le sursis vaut pour une première période de maximum six mois, et peut être renouvelé une fois, donc pour maximum 12 mois (sauf circonstances exceptionnelles où le sursis peut atteindre 18 mois).

PLAN DE PAIEMENT

La procédure de réorganisation judiciaire peut avoir comme objectif pour le débiteur de conclure un plan de paiement avec ses créanciers. Le plan de paiement proposé par le débiteur peut contenir des abattements des dettes exigibles (maximum 80 %) et des délais de paiement (maximum 5 ans). Ce plan de paiement est soumis au vote des créanciers qui doivent l’approuver à la majorité. Il est ensuite homologué par le Tribunal qui vérifie que l’ordre public a bien été respecté.

Intérêt de cette procédure pour une association de copropriétaires

SE RÉORGANISER

Comme nous l’avons vu, un des objectifs de cette procédure est de permettre au débiteur de se réorganiser en lui octroyant le privilège de geler ses dettes pendant une période déterminée. Dans le cadre d’une association de copropriétaires qui fait face à des difficultés de paiement, le syndic pourra mettre à profit ce délai pour poursuivre les
procédures de recouvrement vis-à-vis des copropriétaires récalcitrants et reconstituer ainsi la trésorerie. Les dettes du passé pourront en outre faire l’objet d’abattements et leur remboursement étalé dans le temps, en cas d’accord d’une majorité de créanciers.

Que retenir ?

L’association de copropriétaires qui n’est plus en mesure de payer à bref délai ses dettes exigibles n’est pas sans solution. L’association peut solliciter la protection du tribunal de l’entreprise dans le cadre d’une procédure de réorganisation judiciaire. Elle pourra ainsi bénéficier d’un délai durant lequel le paiement de ses dettes exigibles sera gelé. Elle devra proposer un plan de remboursement à ses créanciers à l’issue de la procédure, dans lequel des abattements et des délais de paiement pourront être prévus.

Article rédigé par Pierre E. Cornil et David Cornil, Avocats au barreau de Charleroi - Cabinet CODECA

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