Qui assume le risque d’un vol ou d’un dégât causé à l’immeuble pendant la visite organisée par l’agent immobilier ?

Publié le 19 Décembre 2022

L’hypothèse envisagée est celle de la mission, classique, confiée à un agent immobilier de rechercher un acquéreur pour un immeuble et d’organiser les visites à cette fin. Si, lors de l’une de celles-ci, un vol de contenu ou un dégât à l’immeuble est commis par le visiteur, qui en assume le risque ?

Que prévoit le contrat ?

Par sécurité, l’agent immobilier sera bien inspiré d’envisager cette question lors de l’établissement du contrat d’entreprise/ de prestations de services qu’il présentera à son client propriétaire-vendeur. Il veillera à prévoir une clause par laquelle il délaisse les risques liés à l’immeuble (et à son contenu éventuel) au propriétaire-vendeur, durant le mandat de l’agent immobilier, en ce compris pendant les visites.

De manière proactive, l’agent immobilier conseillera à son propriétaire-vendeur de souscrire une assurance destinée à protéger son immeuble en cas de dégradations ou à le couvrir en cas de vol durant le temps de la mise en vente. Il prendra toutefois le soin de solliciter un abandon de recours à l’égard de l’agent immobilier afin d’éviter que l’assureur se retourne vers lui pour engager sa responsabilité en cas de sinistre.

Quid si le contrat ne prévoit rien ?

L’auteur du vol ou de la dégradation, le candidat visiteur donc, sera personnellement responsable de sa faute ou de celle des personnes dont il doit répondre et qui l’accompagnent lors de sa visite. Le propriétaire-vendeur disposera donc toujours d’une action envers cet auteur, à la condition qu’il soit identifié.

Toutefois, selon les cas, le propriétaire-vendeur pourrait être tenté d’engager la responsabilité de son agent immobilier, qui se trouvait sur les lieux au moment où le méfait a été commis, étant peut-être plus solvable et/ou assuré contre ce risque.

Quelle est l’étendue de sa responsabilité ? Il est certain que l’agent immobilier ne porte aucune responsabilité objective, c’est-à-dire sans faute de sa part, dans le cadre de son activité professionnelle, et en particulier lors de ses visites.

Il peut toutefois être attendu de lui qu’il adopte une attitude bienveillante à l’égard de l’immeuble lorsqu’il s’y rend pour compte de son client, sans la présence de celui-ci, avec des candidats potentiels. Il apparaît tenu, en agent immobilier prudent et diligent, à une obligation de surveillance de ses visiteurs pour prévenir tout sinistre et éviter toute atteinte à l’immeuble et à son contenu, sans toutefois que cette obligation puisse être qualifiée de résultat dans son chef.

Selon les auteurs Laurent Collon et Bernard Louveaux, l’agent immobilier n’a pas, sauf convention contraire, d’obligation de garde de l’immeuble en dehors des visites. Il n’y a d’obligation- de garde que durant les visites organisées à son initiative, dans le cadre de sa mission. Il doit ainsi se limiter à veiller à ce que son passage sur les lieux ne soit pas source de dégradations ou de difficultés ultérieures. Son départ de l’immeuble implique également de prendre toutes les mesures que prendrait le propriétaire : fermeture sécurisée des accès et des fenêtres, activation de l’alarme le cas échéant…

L’assurance peut-elle couvrir ?

L’agent immobilier assume personnellement la responsabilité de tout acte posé dans l’exercice de sa profession et sa déontologie lui impose de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette police d’assurance couvrira d’abord sa responsabilité extracontractuelle à l’égard des tiers.

En l’absence de clause au contrat délaissant les risques au propriétaire-vendeur, l’agent immobilier devra s’assurer que sa police inclut une garantie lui permettant d’assurer également sa responsabilité contractuelle à l’égard de son client propriétairevendeur, notamment dans le cas spécifique d’un incident de type vol ou dégât causé à l’immeuble lors d’une visite.

La responsabilité d’un vol de contenu ou d’une dégradation à l’immeuble lors d’une visite n’a rien de théorique. Il convient donc d’envisager clairement la question dans le contrat soumis au propriétaire-vendeur et de s’assurer adéquatement contre ce risque le cas échéant.

Article rédigé par Florent Stockart et Bruno Devos, Avocats au cabinet elegis-LEB (barreau de Liège-Huy)

Day-to-Day de l'agent immobilier N°10 (Décembre 2022) - En collaboration avec