L’agent immobilier et les signes distinctifs

Publié le 19 Décembre 2022

Comment un agent immobilier peut-il se démarquer de ses concurrents ? Il dispose à cette fin d’une gamme de signes distinctifs visant précisément à assurer la reconnaissance de l’agent immobilier et/ou de ses produits et services afin d’éviter toute confusion avec la concurrence.

La protection du nom commercial et de la dénomination sociale de l’agent immobilier

Le nom commercial est l’appellation sous laquelle l’agent immobilier, personne physique ou morale, exerce ses activités. Il couvre le nom sous lequel l’agent immobilier travaille ainsi que l’enseigne apposée sur ses bureaux. Le nom commercial est protégé sans obligation de dépôt ou d’inscription, conformément à l’article 8 de la Convention de Paris pour la protection de la propriété industrielle. La protection s’acquiert par le simple usage du nom commercial, mais elle est limitée au secteur d’activité et à la zone géographique dans laquelle l’agent immobilier est connu. S’approprier le nom commercial déjà utilisé par autrui dans la même zone géographique pour essayer de détourner
sa clientèle ou faire usage d’un nom commercial ressemblant à celui d’un concurrent et susceptible de créer une confusion avec les activités de celui-ci constituent autant de pratiques du marché interdites par le Code de droit économique belge (ci-après "CDE") pouvant faire l’objet d’une action en cessation et/ou d’une action au fond en dommages et intérêts.

La dénomination sociale désigne quant à elle le nom apparaissant dans les statuts de l’agent immobilier exerçant ses activités sous la forme d’une société. Elle bénéficie d’une protection spécifique en vertu de l’article 2:3, § 1^er, du Code belge des sociétés et des associations, lequel énonce que "chaque personne morale doit être désignée par une dénomination qui diffère de celle de toute autre personne morale. Si la dénomination est identique à une autre, ou si la ressemblance peut induire en erreur, tout intéressé peut la faire modifier et réclamer des dommages-intérêts, s'il y a lieu". Le droit commun de la concurrence déloyale et de la responsabilité civile peut également être mobilisé pour protéger les atteintes à la dénomination sociale d’un agent immobilier personne morale. Le nom commercial et la dénomination sociale sont les signes distinctifs de l’agent immobilier qui permettent de l’identifier et de le distinguer de ses concurrents.

Le droit des marques au service de l’agent immobilier

Contrairement au nom commercial et à la dénomination sociale, la marque – qu’elle soit verbale, figurative ou complexe ¹ – est le signe distinctif des produits et services de l’agent immobilier et non de son entreprise. La fonction première de la marque est ainsi de permettre à l’agent immobilier de désigner ses produits et services afin de les distinguer de ceux proposés par ses concurrents. Comme tous les droits de propriété intellectuelle, la marque confère à l’agent immobilier un droit exclusif et lui permet de s’opposer à ce qu’un tiers utilise le même signe ou un signe similaire pour les mêmes produits et services ou pour des produits et services similaires.

Contrairement au nom commercial, la protection par le droit des marques ne naît pas par le simple usage de la marque par l’agent immobilier, mais nécessite le dépôt et l’enregistrement de la marque auprès d’un office de propriété intellectuelle – il pourra notamment s’agir de l’Office Benelux de la Propriété intellectuelle (OBPI) ou de l’Office de l’Union européenne pour la propriété intellectuelle (EUIPO). A posteriori, il sera également possible d’effectuer un dépôt international auprès de l’Organisation mondiale de la propriété intellectuelle (OMPI).

La protection octroyée par le droit des marques est plus facile à mettre en oeuvre que celle octroyée par le nom commercial dans la mesure où la marque est reconnue par un titre officiel alors que pour prouver un nom commercial, il faudra établir l’usage qui en a été fait, ce qui implique de produire des factures, cartes de visite, papier à en-tête, etc. depuis le début de l’activité, ce qui n’est pas toujours simple. L’étendue territoriale de la protection est également différente. L’étendue de la protection du nom commercial est en effet variable et dépendra de la zone de rayonnement du nom commercial (la Belgique, une région, une province voire une commune). Celle de la marque est en revanche stable et portera, selon le cas, sur le Benelux, l’Union européenne, voire au-delà en cas de marque internationale.

Il n’est évidemment pas exclu que le nom commercial d’un agent immobilier (ainsi que, le cas échéant, sa dénomination sociale) et la marque qu’il utilise pour désigner ses produits et services soient identiques.

La protection du nom de domaine de l’agent immobilier

Enfin, le nom de domaine désigne l'identité de l’entreprise de l’agent immobilier sur le web. Il permet d’identifier et de distinguer l’entreprise de l’agent immobilier de ses concurrents en ligne. Le contenu du radical, à savoir le terme qui compose le nom de domaine, peut être identique au nom commercial et/ou à la marque utilisé(e) par l’agent immobilier auquel cas il bénéficiera de la même protection que le nom commercial et/ou la marque. Le nom de domaine est par ailleurs protégé en tant que tel, notamment par le CDE qui prohibe les enregistrements abusifs de noms de domaine – constitue par exemple un enregistrement abusif celui d’un nom de domaine identique (ou suffisamment ressemblant pour induire un risque de confusion) à une marque, à un nom commercial ou à une dénomination sociale appartenant à quelqu’un d’autre (voy. l’article XII.22 CDE) – et prévoit la possibilité d’obtenir la cessation de l’enregistrement d’un nom de domaine et la radiation de ce dernier ou son transfert par son titulaire dans certaines hypothèses.

Conseil

L’agent immobilier peut se prévaloir de plusieurs signes distinctifs afin de se démarquer (ainsi que ses produits et services) de ses concurrents. Le choix par l’agent immobilier de l’un ou l’autre signe distinctif dans le cadre de son travail devrait selon nous dépendre de plusieurs facteurs, notamment de la forme sous laquelle l’agent immobilier exerce son activité (personne physique ou morale, seul ou en groupe), de l’étendue géographique de celle-ci, de la gamme de produits et services qu’il propose ainsi que du budget qu’il est prêt à consacrer pour la création d’une identité commerciale forte. L’idéal pour se protéger des concurrents est cependant le dépôt et l’enregistrement d’une marque, et ce, d’autant plus que la protection par le droit des marques n’est pas forcément onéreuse : à titre d’exemple, le dépôt d’une marque pour une classe de produits et de services représente un coût administratif de 244 € pour le Benelux et de 850 € pour l’Union européenne.

¹ - C’est-à-dire, respectivement, sous forme d’un ou de plusieurs mots constitués de lettres, d’un logo ou d’un logo contenant un/des mot(s).

Article rédigé par Marc Isgour (Avocat au barreau de Bruxelles, Assistant à l’ULB et Maître de conférences à l’IHECS) et Nikolay Marinov (Avocat au barreau de Bruxelles, Assistant à l’ULB)

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