Conséquences du non-enregistrement du bail et des conventions : combien cela coûte-t-il ?

Publié le 19 Décembre 2022

Que doit-on enregistrer ?

Les droits d'enregistrement sont un impôt perçu par l'État lors de l'enregistrement d'un acte ou d'un écrit dans un registre. Parmi les actes ou écrits qui doivent être enregistrés, on retrouve :

• les actes notariés ;
• les baux ;
• les arrêts et jugements des cours et tribunaux belges.

L'enregistrement implique la perception d'un impôt (les droits d'enregistrement) mais permet également d'attribuer une date "certaine" à des actes passés sous seing privé. Il permet aussi le rassemblement d'informations relatives aux personnes et à leur patrimoine.

La preuve de l'enregistrement est la mention apposée sur l'acte ou sur l'écrit lors de l'enregistrement. Cette mention comporte le bureau, la date de l'enregistrement, le renvoi au registre, le nombre de pages et de renvois de l'acte ainsi que les sommes perçues.

Quelques cas pratiques d’enregistrement

Le contrat de bail

Le contrat de bail d’un immeuble, quelle que soit la destination des lieux, doit être enregistré.

Pour les baux qui ne sont pas destinés à l’habitation, le bailleur ou le locataire (c’est à déterminer dans le contrat) doit faire enregistrer le contrat dans les quatre mois de sa signature.

Les droits d’enregistrement s’élèvent dans ce cas à 0,2 % du montant cumulé des loyers et des charges imposés au locataire pour toute la durée du bail.

Exemple : si, pour un bail de quatre ans, le loyer est de 1 000 € par mois, l'enregistrement du bail coûtera 48 mois x 1 000 € x 0,2 % = 96 €.

Si le délai de quatre mois est dépassé, une amende équivalente aux montants des droits sera due. Pour les baux destinés exclusivement à l’habitation, l’enregistrement doit être effectué par le bailleur. Il est gratuit pour autant qu’il soit effectué dans les deux mois de la signature du contrat de bail. Passé ce délai, une amende forfaitaire de 25 € peut être réclamée par le SPF Finances.

Si, dans un même contrat de bail, l’immeuble est loué en partie à titre d’habitation et en partie à d’autres fins professionnelles, l'enregistrement du contrat est payant pour tout l'immeuble.

Le compromis de vente

Le compromis de vente doit également être enregistré dans les quatre mois de sa signature. Les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur vénale du bien (et non pas sur le prix d’achat du bien).

L’Administration générale de la Documentation patrimoniale contrôle la valeur vénale attribuée aux immeubles vendus. Si le prix d'achat est inférieur à la valeur vénale qui a été établie, la différence constitue une insuffisance entraînant la perception de droits d'enregistrement supplémentaires et une amende.

Le montant des droits varie en fonction de la région et du type de bien (habitations modestes, etc.).

Exemple pour la Wallonie : si vous achetez un bien à 500 000 €, le taux de base des droits d’enregistrement est de 12,5 %. Vous payerez donc un montant de 62 500 € pour autant que cette somme soit réglée dans les quatre mois de l’enregistrement du contrat qui acte la vente. Si vous dépassez ce délai, vous devrez payer un montant complémentaire de 62 500 €. Ici aussi, si le délai de quatre mois est dépassé, une amende équivalente aux montants des droits sera due.

Les exemples cités ci-avant l’illustrent bien, le retard dans le paiement des droits peut avoir de lourdes conséquences. Il est donc important de vérifier au cas par cas les délais pour l’enregistrement et le paiement des droits.

Article rédigé par Carole De Ruyt, Avocat - CairnLegal

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