L’agent immobilier et la concurrence déloyale : le dénigrement des concurrents

Publié le 06 Septembre 2022

Comme toute entreprise, l’agent immobilier est tenu de respecter les règles visant à garantir les pratiques loyales du marché tant vis-à-vis de ses clients que vis-à-vis des autres acteurs du marché, en particulier ses concurrents. À cet égard, l’agent immobilier ne peut pas porter atteinte aux intérêts et à la réputation de ses concurrents en communiquant des informations dénigrantes au sujet de ces derniers et/ou de leurs activités sous peine d’une action en cessation et/ou d’une sanction disciplinaire.

L’interdiction du dénigrement des concurrents de l’agent immobilier comme limite à la liberté d’expression dans la vie des affaires

Bien souvent, la critique d’un concurrent peut être considérée comme relevant de l’exercice de la liberté d’expression consacrée notamment à l’article 10 de la Convention européenne des droits de l’homme. Une entreprise a ainsi indiscutablement le droit d'en critiquer une autre, même dans un contexte concurrentiel. Il en va cependant différemment lorsque la frontière entre critique admise et dénigrement est franchie.

En ce qui concerne les rapports entre la liberté d’expression et le dénigrement dans la vie des affaires, la cour d’appel de Bruxelles a déjà eu l’occasion de dire pour droit que "[s]i une entreprise a le droit de formuler des critiques à propos des pratiques et des affirmations d’une autre entreprise, elle doit le faire d’une manière qui ne porte pas, sans nécessité, préjudice à la réputation de cette entreprise" (Bruxelles, 31 octobre 2016, Ann. Prat. March., 2016, p. 434).

L’agent immobilier, qu’il exerce ses activités en tant qu’indépendant ou sous forme de société, ou encore qu’il agisse comme intermédiaire, comme syndic ou comme régisseur, est une entreprise au sens du Code de droit économique (ci-après, le "CDE").

En tant qu’entreprise, l’agent immobilier doit respecter les dispositions du CDE, en particulier les règles visant à garantir les pratiques loyales du marché.

Or, le dénigrement d’un concurrent constitue une pratique déloyale par excellence.

Qu’est-ce que le dénigrement ?

Le dénigrement est généralement défini comme l’atteinte préjudiciable à toute entreprise identifiable, quelle qu’elle soit, par laquelle un coup est porté ou est susceptible d’être porté à sa réputation par un acte calomnieux, diffamatoire ou même par une simple critique inexacte ou incomplète (voy. not. Bruxelles, 20 mai 2009, J.L.M.B., 2010, p. 226).

Pour être blâmable, le dénigrement ne doit donc pas forcément viser un concurrent, même si tel est bien souvent le cas en pratique.

Il est indifférent que l’accusation lancée à l’encontre de l’entreprise visée soit fausse ou pas : il suffit qu’elle puisse lui porter atteinte, ce qui peut découler des termes utilisés ou du ton employé.

Le dénigrement de l’entreprise visée ne doit pas nécessairement se produire au niveau de la clientèle. Il sera également prohibé s’il est commis auprès de ses fournisseurs, ou de
toutes autres personnes telles que ses créanciers.

À titre d’exemples, le dénigrement entre concurrents peut prendre la forme d’une publicité comparative illicite, d’un dénigrement de prix, d’un dénigrement de produits ou de services, d’une critique inexacte ou incomplète de procédés commerciaux ou encore de la diffusion d’un jugement de manière incomplète et tendancieuse.

Quelle est la sanction du dénigrement ? 

Le concurrent dénigré par l’agent immobilier peut agir en cessation devant le président du tribunal de l’entreprise territorialement compétent, siégeant comme en référé, comme prévu dans le CDE.

Le juge des cessations peut ordonner l’interdiction des pratiques dénigrantes même à titre préventif, c'est-à-dire lorsqu’elles n’ont pas encore débuté, mais qu’elles sont imminentes.

Le concurrent dénigré peut aussi agir devant le juge du fond et demander des dommages et intérêts pour le préjudice que les propos dénigrants lui auraient occasionné.

Quid de la déontologie ?

Le dénigrement par l’agent immobilier de ses concurrents peut constituer également un manquement déontologique.

L’article 23 du Code de déontologie des agents immobiliers énonce en effet que "[l]’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère".

Les sanctions disciplinaires que risque l’agent immobilier indélicat s’étendent de l’avertissement (voy. par exemple chambre d’appel francophone, 26 avril 2011, décision n° 663, disponible sur www.ipi.be) à la suspension et même à la radiation entrainant l’interdiction d’exercer en Belgique et de porter le titre professionnel (voy. par exemple chambre exécutive francophone, 18 décembre 2018, décision n° DD1603, disponible sur www.ipi.be).

NOTRE CONSEIL

Eu égard à ce qui précède, notre conseil est d’éviter de tenir des propos invérifiés, inexacts ou outranciers au sujet de vos concurrents. Si la critique est en principe admise dans la vie des affaires, il faut encore qu’elle soit objective, exacte, pertinente et complète et qu’elle soit exprimée d’une manière qui ne porte pas, sans nécessité, préjudice à la réputation de vos concurrents.

Article rédigé par :

Nikolay Marinov, Avocat au barreau de Bruxelles - Assistant à l’ULB
Marc Isgour, Avocat au barreau de Bruxelles - Assistant à l’ULB et Maître de conférences à l’IHECS

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