Les obligations du vendeur d’immeubles

Publié le 20 Juin 2022

L’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 23 juillet 2021¹ est l’occasion de revenir sur les obligations du vendeur de biens immobiliers, notamment celle de délivrer une chose conforme et celle de garantir les vices cachés. La clause exonératoire de responsabilité en cas de vices cachés, figurant dans la plupart des contrats de vente d’immeuble, peut être invalidée s’il s’avère que le vendeur peut être considéré comme un vendeur spécialisé.

Les faits soumis à la cour

La SPRL L.I., promoteur/vendeur immobilier, acquiert en 2007, à Arlon, un immeuble dans un état de délabrement avancé, qu’elle fait rénover avant de le mettre en vente. Madame N. se porte acquéreuse d’un appartement et la vente est conclue le 10 janvier 2011. Peu de temps après la conclusion du contrat, Madame N. constate la présence d’une humidité importante et procède à des travaux pour juguler le problème.

Elle assigne alors la SPRL L.I. pour non-respect de son obligation de délivrance d’une chose conforme ou de garantie des vices cachés.

Obligation de délivrer une chose conforme

Le Code civil impose au vendeur l’obligation de délivrer une chose conforme au contrat. La chose peut être considérée comme étant non conforme lorsqu’elle présente un vice apparent. La charge de la preuve de cette non-conformité repose dans ce cas de figure sur l’acheteur. La Cour d’appel de Liège rappelle que l’agréation par l’acheteur de la chose est un acte juridique par lequel l’acheteur reconnaît (expressément ou tacitement, mais de façon certaine) que le vendeur a correctement exécuté son obligation de délivrer une chose conforme et renonce à mettre en oeuvre la responsabilité du vendeur pour non-respect de cette obligation. L’agréation tacite est donc une absence de protestation lors de la livraison ou dans un délai raisonnable. Le silence de l’acheteur ne suffit cependant pas, et la question de l’agréation est laissée à l’appréciation du juge. Dans le cas qui nous occupe, la cour a estimé que le vendeur n’avait pas délivré une chose conforme en raison de l’humidité importante présente dans l’immeuble, ce qui constitue un vice apparent rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée.

Clause exonératoire de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie". En pratique, la plupart des contrats de vente immobilière renferment une clause qui exonère le vendeur de toute responsabilité si un vice caché apparaît. Concernant la garantie des vices cachés due par le vendeur, la SPRL L.I. invoquait une clause contractuelle exonératoire reprise dans l’acte authentique pour contester son intervention dans la réparation du dommage. Mais la cour rejette toute possibilité d’exonération au motif que le vendeur est un vendeur professionnel et qu’il avait eu connaissance
de l’existence d’un problème d’humidité. Selon la cour, en sa qualité de vendeur professionnel, il lui appartenait de procéder à un contrôle minutieux de l’objet vendu et d’informer l’acheteur.

Vendeur professionnel/vendeur spécialisé

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2021², il n’est plus question de vendeur professionnel mais de vendeur spécialisé ou de fabricant. Pour apprécier l’effet d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, le juge doit vérifier si le vendeur peut être considéré comme un vendeur spécialisé en utilisant le degré de spécialisation et les compétences techniques du vendeur en question comme critère de distinction. La Cour de cassation précise qu’un vendeur peut être spécialisé sans nécessairement être professionnel.

L’obligation de livrer un bien sans défaut ne repose sur aucun vendeur professionnel, mais sur le fabricant ou sur le vendeur spécialisé, qui est tenu d’effectuer les contrôles nécessaires pour déceler tous les défauts éventuels et qui ne pourra faire valoir la clause d’exonération de responsabilité que s’il prouve qu’il a été impossible de déceler les défauts.

La Cour de cassation casse ainsi l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers dont elle était saisie au motif qu’il appartenait à la cour de vérifier et d’établir que les vendeurs pouvaient être considérés comme des vendeurs spécialisés.

1 - Rôle n° 2020/RG/360, www.juportal.be.
2 - Rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be. 

Article rédigé par Hélène Léonard - Avocat au barreau de Liège-Huy

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°29

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