L'évaluation du fonds de commerce de l'agence et l'impact de la franchise

Publié le 20 Juin 2022

L’évaluation de l’activité est un élément clef. La cession peut porter sur le fonds de commerce de l’agence ou sur les titres de la société qui détient ce fonds de commerce. Comment le valoriser et quel impact pour les franchisés ? N’oubliez pas que le franchiseur détient la marque et est votre partenaire.

Le fonds de commerce

Le fonds de commerce fait référence à un ensemble d'éléments corporels (stocks de marchandises, matériel…) et incorporels, souvent communément appelés goodwill (clientèle, réputation, droit au bail, achalandage…), constitués en vue de faire fonctionner une activité professionnelle. Il est donc nécessaire de faire un inventaire valorisé des éléments constitutifs de l’activité à céder.

La cession du contrat de franchise

Dans le cadre d’une franchise, le cédant n’est pas propriétaire de la marque, mais il en est le dépositaire. Le franchiseur est donc directement impliqué par la cession.

• Si l’opération porte sur la vente du fonds de commerce, le transfert de la franchise ne s’effectue pas automatiquement.
• Si la cession porte sur les titres de la société, la franchise reste attachée à la société et le contrat reste en vigueur.

Dans tous les cas, le franchiseur doit systématiquement être mis au courant de la vente. En effet, cette obligation d’information est inhérente à la franchise et est reprise quasi systématiquement dans tous les contrats. Les franchises sont des contrats institue personae, c’est-à-dire en considération de la personne, et ne sont pas transmissibles sans l’accord préalable du franchiseur (clause de préemption), même en cas de cession des actions. Cette clause implique qu'à prix identique le franchisé-vendeur n’aura d’autre choix que de vendre son affaire à son réseau ou à la personne choisie. Le franchiseur peut parfois conditionner son accord au versement de droit d’entrée ou à la réalisation d’investissements complémentaires.

Le franchisé peut céder l’activité sans l’enseigne, mais perdra le bénéfice de la franchise et s’expose à des indemnités de rupture de contrat. La valorisation sera moindre et tiendra compte de ces éléments.

Les méthodes forfaitaires

Il existe certaines méthodes forfaitaires pour déterminer les valeurs de portefeuilles d’une agence.

Certains argus estiment que la valeur du fonds de commerce peut s’estimer de 0,5 à 1,5 x le bénéfice réel moyen des trois dernières années. Ces méthodes ont le mérite de la simplicité, mais ne peuvent pas être considérées comme pertinentes.

En effet, elles ne tiennent pas compte :

• des rendements futurs espérés. Par exemple, peut-on accepter ce coefficient s’il apparaît clairement que l’agence devra déménager rapidement ou que la clientèle est essentiellement liée au cédant ?
• des flux de liquidités nécessaires pour financer la reprise.

Les valeurs de rendement futur espéré

Un fonds de commerce n’a de valeur que s’il dégage un espoir de rendement futur. La plupart du temps, il faudra regarder les résultats antérieurs pour estimer les résultats futurs.

Généralement, les comptes ne donnent pas nécessairement une image économique normale et il sera nécessaire de faire des retraitements sur le résultat, par exemple en retirant ou rajoutant certains éléments exceptionnels, en ajustant à un niveau normal la rémunération du dirigeant ou en tenant compte d’éléments nouveaux tels que l’adaptation du bail. La liste n’est pas exhaustive.

Le résultat obtenu doit correspondre au résultat du taux de rendement attendu majoré d’une prime de risque justifiée par l’évaluateur. Par exemple, le baromètre "Absoluce" estime que le taux de rendement varie entre 6 et 12 %.

L’actualisation des flux de trésorerie futurs

L’investisseur va s’inquiéter de la liquidité prévisionnelle disponible à l’acquisition de l’agence. Il va l’actualiser sur la base d’un taux d’intérêt contenant une prime de risque. Cette durée dépendra bien évidemment de la durée du crédit et des capacités financières du repreneur. Actuellement, les emprunts se concluent généralement sur une durée de 5 à 7 ans.

Bien préparer sa cession est la clef d’une transmission réussie. Il est préférable de se faire accompagner par des professionnels qui pourront, tout au long du processus de transmission, vous conseiller à chaque étape. Votre franchiseur, en tant que partenaire, partie prenante dans l’opération, pourra également vous aiguiller et devra être consulté.

Article rédigé par Christophe Remon, Réviseur d’entreprises

Day-to-Day de l'agent immobilier N°8 (Juin 2022) - En collaboration avec