Les locaux de l’agence immobilière : location, achat, démembrement ? Quelle formule privilégier dans quels cas ? (partie 3)

Publié le 21 Mars 2022

L’objet de cette contribution est d’offrir un aperçu des enjeux fiscaux relatifs aux locaux de l’agence immobilière selon que ceux-ci sont loués ou achetés. Concentrons-nous cette fois sur l’acquisition en démembrement.

Le démembrement

Le démembrement est la séparation, en droit civil, des prérogatives de la propriété d'un bien entre plusieurs personnes. Ces prérogatives sont au nombre de trois : le droit d’user du bien, le droit d’en tirer des revenus et le droit d’en disposer. 

Le droit démembré le plus connu est le droit d’usufruit. Il permet à son titulaire d’user du bien et d’en recueillir les revenus. Le droit de disposer du bien appartient quant à lui au titulaire du droit de nue-propriété. Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont réunis dans le chef d’une seule et même personne, celle-ci devient pleine propriétaire.

Démembrement usufruit/nue-propriété

Dans le cadre d’un démembrement usufruit/nue-propriété, la société acquiert un usufruit d’une certaine durée (en général 20 ans au moins) et le dirigeant d’entreprise personne physique acquiert la nue-propriété.

Traitement fiscal dans le chef de la société

La société va pouvoir déduire fiscalement les intérêts de l’emprunt et les amortissements de sa base imposable à l’impôt des sociétés. La valeur d’acquisition de l’usufruit (en ce compris donc la valeur "terrain") s’amortira sur la durée de celui-ci. L’acquisition de l’usufruit sera donc financée par des revenus bruts.

Les droits d’enregistrement et les frais accessoires à l’acquisition de l’usufruit (12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 10 % en Flandre) sont déductibles fiscalement l’année de l’acquisition.

En "régime de croisière", le précompte immobilier, les frais d’entretien et l’amortissement sur les aménagements seront également déductibles.

Les loyers seront imposables, mais les charges d’intérêts et d’amortissements viendront s’y imputer, diminuant considérablement, voire totalement, la base imposable.

Traitement fiscal dans le chef du dirigeant

Le financement au départ de revenus "nets" est limité à la valeur d’acquisition de la nue-propriété.

À terme, à l’extinction du droit d’usufruit, le dirigeant devient plein propriétaire de l’immeuble, de sorte qu’il pourra, le cas échéant, le céder en réalisant une plus-value exonérée à l’impôt des personnes physiques.

Le démembrement permet donc de financer pour partie une acquisition immobilière avec des revenus bruts plutôt que nets.

Les points d’attention et risques d’une telle acquisition

Une opération d’acquisition démembrée n’est pas sans risques sur le plan fiscal. Il faudra veiller à constituer un dossier de nature à convaincre l’administration fiscale de l’intérêt d’une telle acquisition pour la société.

Lors de l’acquisition, les parties seront attentives à la valorisation adéquate de la nue-propriété et de l’usufruit et, en "régime de croisière", elles veilleront tout particulièrement à ce que le nu-propriétaire prenne à sa charge les "grosses réparations" à effectuer dans l’immeuble : réparation de la toiture, travaux de stabilité, etc.

L’acquisition démembrée par laquelle une société acquiert un usufruit temporaire et son dirigeant une nue-propriété permet de financer l’acquisition d’un immeuble pour partie grâce à des revenus bruts. À terme, lorsque l’usufruit s’éteint, la personne physique peut vendre l’immeuble avec une plus-value exonérée d’impôt.

Article rédigé par François Collon, Avocat au barreau de Bruxelles

Day-to-Day de l'agent immobilier N°7 (Mars 2022) - En collaboration avec