L’obligation pour l’agent immobilier d’analyser la faisabilité de l’opération immobilière n’est pas sans limites

Publié le 21 Décembre 2021

Par un arrêt du 27 novembre 2018, la Cour d’appel de Bruxelles précise qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de solliciter la production d’un état hypothécaire du bien visé par la vente. Il ne répond, en outre, pas de l’inexactitude des informations transmises par le vendeur quant à la situation hypothécaire du bien.

En bref - les faits à la base de l’arrêt du 27 novembre 2018

Bien grevé d’hypothèques. En 2013, une société a fait appel aux services d’une agence immobilière en vue de la vente d’une maison lui appartenant. Le bien était grevé d’une hypothèque pour un montant de 270.000 euros, tandis qu’une inscription hypothécaire complémentaire fut prise sur celui-ci pour un montant de 52.500 euros, et ce, auprès d’une autre banque que celle bénéficiant de la première inscription hypothécaire. La maison a ensuite fait l’objet, en janvier 2014, d’un compromis de vente pour un montant de 267.500 euros.

Non-réalisation de la vente. Cependant, la vente n’a finalement pu aboutir dès lors que la société venderesse n’a pas obtenu l’accord en vue de la mainlevée de la deuxième inscription hypothécaire.

Écartement, en appel, de la responsabilité de l’agence immobilière

Condamnation en instance. En première instance, la responsabilité, tant de la partie venderesse (à concurrence de 90 %) que de l’agence immobilière (à concurrence de 10 %), a été retenue et ces parties ont été condamnées solidairement, envers les candidats acquéreurs, au paiement du montant de l’indemnité fixée contractuellement à 10 % du prix
de la vente.

Exonération en appel. En degré d’appel, la responsabilité de l’agence immobilière a toutefois été écartée. À l’appui de sa décision, la Cour d’appel de Bruxelles souligne que la société venderesse n’avait pas informé l’agence immobilière de la deuxième inscription hypothécaire. À cet égard, outre le fait que le contrat conclu entre la venderesse et l’agence immobilière prévoyait que l’agence immobilière n’était pas responsable en cas d’informations inexactes fournies par le client, la Cour estime que ne forme pas un manquement aux obligations légales ou déontologiques de l’agent immobilier le fait, pour ce dernier, de supposer que son client lui fournit des informations exactes. Aussi, l’agent immobilier n’est pas légalement ou déontologiquement obligé de solliciter un état hypothécaire avant la conclusion du contrat de vente. Par conséquent, seule la responsabilité de la société venderesse, entretemps déclarée en faillite, a été retenue étant donné qu’il lui incombait de vendre un bien quitte et libre de toutes charges.

Un devoir d’examiner la faisabilité de l’opération, mais pas sans limites

Obligation de collecter les informations utiles. En prélude à l’exécution proprement dite de sa mission, il incombe notamment à l’agent immobilier d’examiner la faisabilité de l’opération immobilière envisagée et de collecter les informations utiles à cet égard. Une telle obligation est, en particulier, reprise à l’article 12 du Code de déontologie des agents immobiliers, tel qu’approuvé par l’arrêté royal du 29 juin 2018. Cet article prévoit que "l’agent immobilier réclamera à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission.

Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations.

Il informera son commettant de tout nouvel événement dont il a connaissance et susceptible d’avoir une incidence sur les droits et obligations de ce dernier".

Il incombe ainsi à l’agent immobilier de constituer un dossier complet en vue de la réalisation de sa mission, de vérifier la capacité du client à conclure l’opération et de vérifier la faisabilité de l’opération au regard du statut de l’immeuble. À cet égard, il lui appartient notamment d’obtenir l’engagement du client que le bien est "quitte et libre", c’est-à-dire
dépourvu de passif hypothécaire, ou qu’il le sera lors du transfert de propriété.

Obligation non absolue. Toutefois, et ainsi que le confirme l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bruxelles le 27 novembre 2018, si l’agent immobilier doit constituer, pour chaque affaire, un dossier aussi complet que possible et vérifier les déclarations de son client au mieux de ses possibilités, cela ne signifie pas pour autant qu’il est contraint de lever un état hypothécaire du bien. Une telle démarche, qui peut s’avérer technique, doit, en effet, être réalisée par le notaire, en tant que professionnel du droit. Il appartient alors à ce dernier de vérifier la situation hypothécaire du bien à une date la plus rapprochée possible de la date prévue pour la passation de l’acte.

Se prémunir contractuellement ? À l’instar du cas soumis à la Cour d’appel de Bruxelles, il pourrait s’avérer utile dans le chef de l’agent immobilier de prévoir, dans le contrat qui l’unit à son client, que sa responsabilité ne peut être mise en cause en cas d’informations inexactes délivrées par le client. Cependant, cette clause ne vaudra qu’à l’égard du client et non à l’égard du tiers acquéreur qui pourrait tenter de mettre en cause la responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier, à charge toutefois pour celui-ci de démontrer une faute dans le chef de l’agent immobilier.

L’obligation qui incombe à l’agent immobilier d’analyser la faisabilité de l’opération immobilière envisagée n’implique en principe pas l’obligation, dans son chef, de solliciter la production d’un certificat hypothécaire relatif au bien visé. L’agent immobilier ne peut, en outre, être tenu responsable des informations inexactes qui lui sont transmises par son client quant à l’état hypothécaire du bien.

Article rédigé par Bernard de Cocquéau et François Paulus - Avocats elegis

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°27

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