Publicité et mention de la performance énergétique : Rappels de quelques obligations et points d’attention

Publié le 28 Septembre 2021

Nous avons eu l’écho que plusieurs agents immobiliers avaient été contrôlés par l’administration wallonne afin de vérifier s’ils remplissaient bien diverses obligations en matière de certificat PEB. Nous vous proposons un rappel de la législation applicable en Région wallonne.

Deux grandes obligations

Dans le cadre d’une mise en vente ou d’une mise en location, l’agent immobilier a deux grandes obligations en ce qui concerne le certificat PEB : il doit être en possession d’un certificat PEB à un moment bien particulier et doit reprendre certaines mentions spécifiques dans les publicités qu’il effectue. Attention, nous nous concentrons ci-après sur les dispositions qui ne concernent que les unités résidentielles, c’est-à-dire des unités PEB destinées au logement individuel ou collectif (occupées de manière permanente ou temporaire, comme une maison unifamiliale, un appartement, ou tout autre bâtiment affecté au logement).

1. Disposer d’un certificat PEB avant toute mise en vente ou location

L’agent immobilier doit obligatoirement disposer d’un certificat PEB AVANT toute mise en vente ou toute mise en location et donc bien dès le stade de la publicité. Il est donc tout à fait proscrit d’indiquer dans une publicité une mention telle que "PEB en cours", celui-ci devant être annoncé dans les publicités. Une copie du certificat PEB doit être remise à l’acquéreur AVANT la signature du compromis de vente. L’original lui sera remis lors de la signature de l’acte authentique au plus tard. Le locataire, quant à lui, se verra remettre une copie du certificat AVANT la signature du contrat de location. La remise du certificat ou de sa copie devra être expressément mentionnée dans la convention conclue.

Bon à savoir : les logements vendus en vue d’être démolis ne doivent pas faire l’objet d’un certificat PEB mais à condition que l’intention de démolir soit clairement stipulée dans l’acte de vente et qu’une preuve de la demande du permis de démolition soit jointe à l’acte.

2. Réaliser des publicités complètes 

Il existe des règles tout à fait précises à respecter afin de réaliser une publicité correcte et complète. Les informations à intégrer dans une publicité varient en fonction du média utilisé (annonces, affiches, listing de biens immobiliers, brochures et dépliants, internet et applications mobiles, marketing direct, télévision ou encore radio).

Vous retrouverez toutes ces règles détaillées dans des tableaux disponibles sur le portail Energie de l’administration wallonne.

Les informations dont il est question dans ces tableaux sont les suivantes :

• La classe énergétique (ou "label"), représenté par une lettre allant de A++ à G ;
  
• Le code unique du certificat PEB, c’est-à-dire son numéro d’identification ;
  
• La consommation théorique totale d’énergie primaire, exprimée en kWh/an ;
  
• La consommation spécifique d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an.
  

Selon le média utilisé pour effectuer la publicité et que l’annonce est faite en format graphique ou texte, ces quatre informations sont tantôt "obligatoires", tantôt "conseillées", tantôt "non requises". Nous vous encourageons vivement à consulter les tableaux. Les courtiers doivent donc se montrer très prudents avec les annonces qu’ils déclinent sur différents supports. 

Et pour les immeubles à appartements ?

Les unités PEB qui sont desservies par des installations communes (telle qu’une installation de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires ou photovoltaïques), sont concernées par le rapport dit "partiel", qui décrit notamment ces installations communes. Ce rapport partiel est indispensable pour établir le certificat PEB de tout logement bénéficiant de ces installations. Les associations de copropriétaires sont tenues de mettre gratuitement le rapport partiel à disposition de tout propriétaire ou titulaire de droit réel d’une unité PEB reliée à l’installation commune.

La distinction entre bâtiment neuf et bâtiment existant 

La législation wallonne en matière de performance énergétique des bâtiments, dont le décret “PEB” du 28 novembre 2013, établit deux procédures distinctes, selon que le bâtiment (c’est-à-dire “toute construction dotée d’un toit et de parois dans laquelle de l’énergie est utilisée pour réguler le climat intérieur”) est “existant” (c’est-à-dire si la demande de permis d’urbanisme autorisant sa construction a été déposée avant la date du 1^er mai 2010) ou “neuf”.

a) La procédure pour un bâtiment EXISTANT

L’établissement d’un certificat PEB repose sur le propriétaire qui met son bien en vente ou en location. Il fera pour cela appel à un certificateur PEB agréé (directement ou bien par l’intermédiaire de son agent immobilier ou de son notaire). Le certificateur sera chargé de collecter les données nécessaires (enveloppe du bâtiment : isolation thermique ; systèmes : chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation) à la certification.

b) La procédure pour un bâtiment NEUF

Avant toute mise en vente ou toute mise en location d’un bâtiment faisant l’objet d’une procédure PEB, le propriétaire devra être en possession d’une déclaration PEB provisoire, établie par le responsable PEB agréé. Elle contient notamment un descriptif de l’état du bâtiment et des mesures mises en oeuvre afin de respecter les exigences PEB et un descriptif des travaux restant à accomplir pour que ces exigences soient respectées.

Le responsable PEB est une personne physique ou morale agréée par le gouvernement. Il évalue les dispositions envisagées par l’architecte ou le client (étant alors appelé le “déclarant PEB”) pour respecter les exigences de PEB. Il peut ainsi les assister dans la conception des mesures à mettre en oeuvre pour atteindre les exigences PEB. En outre, c’est lui qui remplit les différents documents procédures relatifs aux exigences PEB. 

Si la déclaration PEB provisoire contient les éléments suffisants à l’établissement d’un certificat PEB (dont notamment un système de ventilation ou de chauffage), le responsable PEB établit un certificat PEB provisoire.

Si c’est un tel certificat PEB provisoire qui a été remis au locataire d’un bien neuf, le certificat PEB final devra lui être transmis sans délai dès qu’il aura été établi à l’issue de la procédure PEB.

En cas de vente d’un bâtiment en cours de procédure PEB, la qualité de déclarant peut être transférée au nouvel acquéreur, avec toutes les obligations qui en découlent. Plusieurs conditions devront alors être réunies, comme la nécessaire annexion à la convention de vente de la déclaration PEB provisoire et la mention expresse de la volonté des parties de transférer la qualité de déclaration PEB à l’acquéreur. Ce transfert devra être notifié à l’administration.

Des sanctions en cas de violation de ces obligations

Le fait de ne pas disposer d’un certificat PEB valable, de ne pas l’afficher ou de ne pas mentionner le ou les indicateurs de performance énergétique dans la publicité, dans les hypothèses où cela est requis sera sanctionné d’une amende administrative. Le portail Energie de l’administration wallonne précise en effet que :

1. l’absence de certificat PEB valable au moment de la mise en vente ou en location est sanctionnée par une amende administrative forfaitaire d’un montant de 1.000€
2. le non respect de l’obligation relative à la publicité est sanctionné par une amende administrative forfaitaire de 500€ 
3. le non respect de l’obligation relative à la transmission du certificat PEB est sanctionné par une amende administrative forfaitaire de 500€
   
   

Les agents immobiliers engagent donc leur responsabilité et doivent veiller à ce que leurs logiciels immobiliers publient l’information correcte et complète vers les sites internet de publicité, ainsi que sur leur site propre. Des fonctionnaires de la Région wallonne effectuent des contrôles et des enquêtes pour veiller au respect de ces différentes obligations !

Retrouvez plus d’informations sur le portail Energie de l’administration wallonne. Vous y trouverez également une brochure explicative de la Région wallonne.