Les locaux de l’agence immobilière : location, achat, démembrement ? Quelle formule privilégier dans quels cas ?
Publié le 28 Septembre 2021
L’objet de cette contribution, qui se déclinera en trois parties, est d’offrir un aperçu des enjeux fiscaux relatifs aux locaux de l’agence immobilière selon que ceux-ci sont loués ou achetés. Focus d’abord sur la location.
Une nécessité plutôt qu’un choix
Convenons-en d’abord : la location des locaux de l’agence immobilière résultera plutôt d’une nécessité que d’un choix. Une nécessité bien souvent liée au manque de capacité de financement de l’agent immobilier. En début d’activité, elle répondra aussi à une démarche de prudence afin de ne pas alourdir inutilement le compte de résultats de l’agence de charges trop importantes.
L’enregistrement du bail
L’enregistrement d’un contrat de bail pour un immeuble qui n’est pas affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule est payant. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 0,2 % du montant cumulé des loyers et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail ; toutefois avec un minimum qui ne peut pas être inférieur au droit fixe général de 50 euros. L’enregistrement du bail constitue une obligation tant à charge du bailleur que du locataire. Il doit être effectué dans les quatre mois de la signature du bail.
La déductibilité des loyers et des charges
Les loyers et les charges locatives des locaux de l’agence immobilière sont pleinement déductibles sur le plan fiscal, que l’activité soit exercée en tant que personne physique ou en tant que société. Ces charges seront donc déduites du chiffre d’affaires de l’activité de l’agence immobilière afin de déterminer le bénéfice de cette activité. Le loyer et les charges seront donc payés avec du brut.
Location soumise à T.V.A.
Depuis le 1er janvier 2019, le bailleur et le locataire ont la faculté, ensemble et de commun accord, de lever une option pour soumettre leur contrat de bail à la T.V.A.
Jusqu’alors, les locations immobilières professionnelles étaient (toujours) exemptées de T.V.A., ce qui pesait lourd sur le marché immobilier professionnel : l’exemption privait le bailleur du droit de déduire la T.V.A. sur les coûts de construction ou de rénovation de son immeuble, l’obligeant à répercuter cette charge de T.V.A. sur les loyers réclamés.
La levée de l’option permettra au bailleur de déduire la T.V.A. grevant les coûts de construction ou d’acquisition de son immeuble, tandis que le locataire se verra appliquer sur les loyers une T.V.A. qu’il pourra déduire s’il dispose d’un droit à déduction, ce qui sera le cas d’un agent immobilier, tant personne physique que société.
La location des locaux professionnels sous régime T.V.A. offre donc une belle opportunité pour l’agence immobilière locataire puisqu’elle permettra en principe de réduire sensiblement le montant des loyers qu’elle sera amenée à verser à son bailleur.
Il faut néanmoins être attentif au fait que l’option n’est ouverte qu’aux immeubles dont la “première pierre” a été posée après le 1er octobre 2018. Il devra donc s’agir nécessairement d’immeubles neufs.
Bien qu’elle résulte plus souvent d’une nécessité que d’un choix, la location immobilière bénéficie d’un régime fiscal relativement avantageux. À la déductibilité des charges locatives s’ajoutent en effet des droits d’enregistrement peu élevés. La possibilité récente d’opter pour la soumission du contrat de bail au régime de la T.V.A. offre également une belle opportunité financière et fiscale. Notre prochaine contribution sera liée à l’acquisition des locaux de l’agence immobilière.
Article rédigé par François Collon, Avocat au barreau de Bruxelles
Day-to-Day de l'agent immobilier N°5 (Septembre 2021) - En collaboration avec
