Agence immobilière : bail de droit commun ou bail commercial – rappels

Publié le 28 Septembre 2021

Rappel des notions

Un contrat de bail est soumis à la loi sur le bail commercial lorsque le preneur est un commerçant exerçant à titre principal, dans les lieux, une activité commerciale de vente de produits ou de services au détail, les lieux étant accessibles au public.

Un bail de droit commun professionnel est le bail vers lequelles parties vont se tourner lorsque le bail commercial ne va pas trouver à s’appliquer : le preneur n’est pas commerçant (il exerce une profession libérale, il s'agit d'une fondation, une A.S.B.L., etc.), il vend en gros, son commerce n’est pas accessible à un public indéterminé (il faut par exemple réserver, on peut seulement se faire livrer, il faut prendre rendez-vous, avoir une carte de membre, avoir signé préalablement un contrat, etc.).

Différence dans les clauses du bail

Le bail commercial impose notamment le respect de durées réglementées de manière impérative, limite les possibilités de résiliation et confère au preneur un droit au renouvellement. De manière générale la réglementation est plus favorable au locataire.

Les règles qui sous-tendent le bail de droit commun sont pour la plupart supplétives, les parties étant donc libres de prévoir des clauses spécifiques de résiliation anticipée, des possibilités de renouvellement librement négociées, une évolution du loyer laissée à l’imagination des cocontractants, une liberté concernant les travaux, etc.

Qu’en est-il de l’activité d’agent immobilier ?

L’agent immobilier locataire est-il soumis à la loi sur le bail commercial ou son bailleur peut-il lui imposer un bail de droit commun ?

La première étape pour répondre à cette question est de qualifier la profession d’agent immobilier. Exerce-t-il une profession libérale ou s’agit-il d’un “simple” commerçant ? Si la loi ne définit pas la notion de “profession libérale”, on considère que les activités professionnelles reprises sous ce terme présentent les points communs suivants :

• il s’agit d’activités indépendantes consistant en la prestation de services intellectuels ou la fourniture de biens;
• la profession fait l’objet d’une réglementation particulière qui définit les conditions à remplir pour l’exercer et/ou porter le titre professionnel concerné telles que la détention d’un diplôme spécifique, l’obligation d’une formation permanente, etc. ;
• le professionnel est soumis à un code déontologique et au contrôle d’un ordre, institut ou fédération qui peut le sanctionner disciplinairement.

L’agent immobilier semble clairement rentrer dans cette catégorie et devrait plutôt signer un bail de droit commun; mais, d’un autre côté, à leur demande, des tribunaux ont aussi clairement reconnu la qualité de commerçant à certains agents immobiliers. Ainsi, les notions de "professions libérales" et de "commerçants" ont tendance à s’estomper.

Enfin, même si l’activité peut être considérée comme commerciale, il faut encore que l’agent ait organisé son activité de telle façon que celle-ci soit ouverte au public de manière indéterminée (ce sera le cas d’une agence immobilière mais pas forcément de l’agent qui se rend systématiquement chez le client).

En conclusion 

Nous l’avons vu, la qualification de la profession d’agent immobilier reste incertaine et les termes utilisés dans le bail tout comme l’organisation de l’activité du professionnel seront donc déterminants. 

Rappelons toutefois qu’en toutes hypothèses, même à considérer que l’agent immobilier ne rentre pas dans la catégorie des professions commerciales soumises à la loi sur le bail commercial, rien n’empêche les parties de s’y soumettre volontairement.

Il nous paraît par contre plus difficile pour un agent immobilier d’obtenir la requalification de son contrat en bail commercial s’il a signé volontairement un bail de droit commun.

Article rédigé par Carole De Ruyt, Avocat (Cairnlegal)

Day-to-Day de l'agent immobilier N°5 (Septembre 2021) - En collaboration avec