Crainte et incertitude autour des prérogatives de l’AG de l’association des copropriétaires lorsqu’elle doit disposer de parties communes

Publié le 28 Juin 2021

Le 24 septembre 2020, la Cour de cassation a rendu un arrêt dans un dossier de vente, par l’association des copropriétaires, de chambres de bonne qui étaient des parties communes, soit un arrêt en matière d’acte de disposition de parties communes¹.

Les faits ayant donné lieu à l’arrêt sont les suivants : une dame refuse le projet de sa voisine du septième étage de réunir toutes les chambres de bonne, celles qui étaient privatives et celles qui étaient communes, pour en faire un seul lot. Elle s’oppose dès lors, en assemblée générale, à la vente par l’association des copropriétaires des chambres de bonne au profit de cette voisine. La décision de vendre est toutefois prise à la majorité légale des 4/5^es. Le syndic avance dès lors dans le projet.

Une première décision rendue par la justice de paix confirme la vente en estimant qu’elle est parfaitement légale et qu’il n’y a pas de question à poser à la Cour constitutionnelle : d’une part, le système est connu depuis 1994 et fonctionne bien et, d’autre part, le magistrat cantonal ne voit pas de discrimination susceptible de donner lieu à une question préjudicielle. En effet, au départ, la demanderesse fonde son action sur la discrimination qu’elle estime exister entre un copropriétaire vivant dans une copropriété et qui peut être privé de ses quotes-parts de droits dans les parties communes par une décision à laquelle il s’oppose, et un propriétaire d’un immeuble qui est propriétaire seul de cet immeuble (propriété pleine et entière – hors hypothèse de copropriété).

La demanderesse interjette appel de la décision du juge de paix. Devant le tribunal, elle étaye un peu plus sa demande en lui demandant de poser deux questions à la Cour constitutionnelle :

• celle fondée sur la discrimination prétendue reprise ci-dessus ;
• et une autre question : voter en assemblée générale aux 4/5^es des voix sur la vente d’une partie commune dans laquelle la demanderesse a des quotes-parts de droits, et donc sans exiger l’unanimité et partant l’accord de la demanderesse, constitue-t-il ou non une violation de l’article 16 de la Constitution relatif à l’expropriation privée, ainsi que de l’article 1^er du 1^er Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme relatif au droit au respect des biens ?

Le tribunal écarte ces deux questions en estimant qu’il n’y a pas lieu de les poser à la Cour constitutionnelle et confirme la vente des parties communes en litige. 

La demanderesse introduit dès lors un pourvoi en cassation contre ce jugement. 

Cause d’utilité publique versus droit de propriété individuel 

La Cour de cassation rend un arrêt relativement bref. Elle va reprendre la seconde question de manière plus restreinte en soulignant qu’il n’y a aucune cause d’utilité publique invoquée pour déroger au droit de propriété individuel et donc à la protection du droit au respect des biens (art. 1^er du 1^er Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme relatif au droit au respect des biens). La Cour de cassation estime en substance qu’il n’y a pas de cause d’utilité publique qui justifie de porter atteinte à la propriété et qu’on peut donc se poser à la fois la question de l’existence ou non d’un équilibre entre les exigences de l’intérêt général et celles de la protection du droit de chacun de jouir paisiblement de sa propriété, et la question de l’existence ou non d’un rapport de proportionnalité raisonnable entre le but poursuivi par la norme et l’atteinte au droit de propriété individuel. La Cour de cassation demande dès lors à la Cour constitutionnelle, en précisant qu’elle est obligée de le faire puisqu’elle est une juridiction du dernier ressort, si “l’art. 577-7, § 1^er, 2°, e), du Code civil, relatif aux actes de disposition sur les parties communes, en ce qu’il permet à l’assemblée générale de vendre, à la majorité des quatre cinquièmes des voix et non à l’unanimité, des parties communes de l’immeuble, privant de leur propriété sur ces parties communes, en dehors de toute cause d’utilité publique, les copropriétaires opposés à la vente, viole l’article 16 de la Constitution”.

Majorité des votes aux 4/5^es ou unanimité ?

La balle est maintenant dans le camp de la Cour constitutionnelle ; or, celle-ci vient de se prononcer sur une autre disposition relative à une majorité des votes aux 4/5^es, disposition issue de la réforme du 18 juin 2018 et énonçant la possibilité pour l’assemblée générale de voter une démolition-reconstruction de l’immeuble en copropriété dans des hypothèses exceptionnelles (lorsque la démolition-reconstruction se justifie pour des raisons de sécurité, de salubrité ou de coûts excessifs que représenterait la mise aux normes de l’immeuble par rapport à sa valeur vénale résiduelle).

Dans ces hypothèses, le législateur de 2018 prévoyait qu’on puisse déroger à l’exigence d’unanimité et voter aux 4/5^es. La Cour constitutionnelle est saisie de cette question ainsi que, en annexe à cette question, du mécanisme d’abandon qui accompagne cette disposition et qui veut que le copropriétaire qui vote contre la décision de démolition-reconstruction totale, dans cette hypothèse, puisse céder son lot aux autres copropriétaires.

Par un arrêt du 20 février 2020, la Cour constitutionnelle n’a pas complètement validé le système de 2018, mais ne l’a pas non plus complètement condamné. Elle a ainsi estimé qu’il fallait plus de protection pour ce copropriétaire opposé à la démolition-reconstruction dans le cadre de la loi.

Une loi réparatrice du 31 juillet 2020 a été prise à la suite de cet arrêt.

La Cour constitutionnelle a donc invalidé la loi du 18 juin 2018 sur cette question de la démolition-reconstruction votée aux 4/5es (il s’agissait d’un recours en annulation et non d’une question préjudicielle comme celle posée dans l’arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2020), en disant au législateur qu’il peut conserver son idée et son système mais qu’il faut mettre en place des protections complémentaires.

Dans la suite de l’arrêt du 24 septembre 2020 de la Cour de cassation, la Cour constitutionnelle fera-telle la même chose en identifiant une discrimination dès lors qu’est absente la cause d’utilité publique (sécurité, salubrité ou coûts excessifs) qui était sousjacente dans sa première décision du 20 février 2020 ?

Suite au prochain épisode.

¹ Notons, au niveau de la législation applicable au litige, qu’il s’agit de la législation postérieure à la réforme de 2010 mais antérieure à celle de 2018.

Article rédigé par Arianne Salvé - Avocat, Maître de conférences ULiège

Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°25

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