La formation d’agent immobilier au Grand-Duché du Luxembourg donne-t-elle accès à la profession en Belgique ?

Publié le 02 Mars 2021

Depuis plusieurs mois, on entend de plus en plus souvent parler de belges ayant suivi une formation d’agent immobilier au Grand-Duché du Luxembourg et souhaitant par la suite venir exercer la profession en Belgique. De prime abord, cela peut peut-être sembler normal, en vertu de la liberté d’établissement et de la liberté de prestation de services, principes chers à l’Union européenne. Et bien ce n’est pas si simple. Que peut-on faire afin de rester dans la légalité ? Peut-on contourner les règles applicables en Belgique ? On fait le point.

Quelle est la problématique visée ?

Chez nos voisins luxembourgeois, le parcours pour devenir agent immobilier est beaucoup plus aisé qu’il ne l’est en Belgique. Là-bas, une formation de cinquante heures suffit à obtenir la qualification professionnelle d’agent immobilier. Chez nous, on le sait, cette qualification n’est obtenue qu’après avoir suivi la formation de trois années (ou en étant titulaire d’un diplôme de baccalauréat - 3 ans - minimum) et effectué un stage d’au moins un an à la suite duquel il faut réussir un examen. Depuis quelques temps, certains ressortissants belges tentent d’emprunter le « raccourci luxembourgeois » : ils suivent la (courte) formation au Grand-Duché du Luxembourg et espèrent ensuite pouvoir venir directement exercer la profession en Belgique, sans avoir suivi le parcours prévu par la législation belge et sans avoir (du tout) exercé la profession au Grand-Duché.

Pourtant, l’un des sites organisant cette formation accélérée mentionne clairement sur son site internet la mention suivante : « Merci de noter que la formation professionnelle « Accès réglementé aux professions de l’immobilier » est basée sur le Règlement Grand-Ducal et se conforme aux points qui sont du ressort national, pour exercer au Grand-Duché du Luxembourg. Pour exercer dans d’autres pays que le Luxembourg, il est nécessaire de se conformer aux règles du pays en question ».

La question ne prête (normalement) pas à confusion.

Notre avis

Il nous semble qu’aucune suite favorable ne pourra être réservée à une demande d’inscription d’un ressortissant belge ayant suivi la formation luxembourgeoise et souhaitant venir exercer la profession en Belgique sans présenter aucun autre lien avec le Grand-Duché du Luxembourg (aucune activité exercée dans ce pays, etc.).

Il n’est en effet pas concevable d’accepter que certains belges se soustraient de façon abusive à l’application de leur droit national en matière de profession (tant en matière de diplôme que d’obligation de stage), ce que ne manque d’ailleurs pas de rappeler la directive européenne 2005/36/CE du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles, en son Considérant numéro 11 :

« En conséquence, il convient de prévoir que tout État membre d'accueil dans lequel une profession est réglementée est tenu de prendre en compte les qualifications acquises dans un autre État membre et d'apprécier si celles-ci correspondent à celles qu'il exige. Toutefois, le système général n'empêche pas qu'un État membre impose à toute personne exerçant une profession dans cet État membre des exigences spécifiques motivées par l'application des règles professionnelles justifiées par l'intérêt général. Celles-ci concernent, par exemple, l'organisation de la profession, les normes professionnelles, y compris déontologiques, le contrôle et la responsabilité. Enfin, la présente directive n'a pas pour but d'interférer avec l'intérêt légitime des États membres à empêcher que certains de leurs citoyens puissent se soustraire d'une façon abusive à l'application du droit national ».

Cette position est au demeurant celle des Chambres exécutive et d’appel de l’IPI, ce qui a pour conséquence que tous ceux qui ont essayé de contourner les règles comme repris ci-avant ont vu leur accès à l’IPI refusé.

 Et si j'ai vraiment exercé comme agent immobilier au Luxembourg ?

Bien sûr, si le candidat peut apporter la preuve qu’il a un réel rattachement (professionnel) au territoire luxembourgeois, il en ira différemment. Attention, avoir simplement réalisé la visite d’un bien au Grand-Duché du Luxembourg ou de quelques biens épars ne suffit évidemment pas. Il faut véritablement pouvoir démontrer notamment de réelles attaches particulières et professionnelles avec ce pays, ce qui est apprécié au cas par cas par les Chambres de l’IPI.

En bref

Nous recommandons donc la plus grande prudence aux candidats agents immobiliers ayant suivi leur formation au Grand-Duché du Luxembourg et souhaitant venir exercer chez nous. Le parcours à suivre pour devenir agent immobilier en Belgique est primordial et ne peut pas être contourné si facilement, il en va de la responsabilité et de la sécurité de tous.