Démolition et reconstruction : quel taux de T.V.A.

Publié le 22 Février 2021

Il est parfois préférable de démolir un bâtiment plutôt que de le rénover, mais dans ce cas, quand le taux de T.V.A. de 6 % peut-il trouver à s’appliquer ?

Démolition complète en principe exigée

En principe, pour pouvoir bénéficier du taux réduit en T.V.A., la démolition doit être complète en ce sens qu’elle doit concerner le bâtiment entier. L’administration accepte néanmoins, dans certains cas, d’assimiler des travaux de transformation à des travaux de démolition. Ainsi, une reconstruction radicale sans agrandissement essentiel du bâtiment existant, lors de laquelle les travaux suivant la démolition ne reposeraient pas de façon pertinente sur les anciens murs porteurs ou, de façon plus générale, ne reposeraient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment, est à assimiler à une démolition et à une reconstruction d’un bâtiment. On pourrait ainsi imaginer qu’il n’y ait que la façade d’une maison qui soit conservée car elle serait classée. Dans ce cas, la démolition ne serait pas complète, mais on pourrait néanmoins continuer à bénéficier du taux réduit.

Si les travaux envisagés ne sont pas suffisamment importants pour être qualifiés de travaux de démolition, ils pourraient éventuellement bénéficier du taux réduit de 6 % pour les travaux de rénovation (voir notre précédent article sur le sujet).

Démolition et reconstruction conjointe

En outre, le Code T.V.A. vise la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. Les deux opérations doivent être effectuées par le même maître d’ouvrage. Les
cas suivants ne pourront donc pas bénéficier du taux réduit : 

• la démolition d’un bâtiment en vue de la revente de la parcelle comme terrain à bâtir et la reconstruction qui s’ensuit d’une habitation pour le compte de l’acheteur dudit terrain, 
• la finition d’une nouvelle habitation pour le compte de l’acheteur du bâtiment qui, préalablement à sa livraison dans un état inachevé, a été démoli et reconstruit pour le compte du vendeur,
• la construction d’une nouvelle habitation sur un terrain à bâtir.

Consistance significative

Il est également requis que le bâtiment démoli ait une consistance significative, le cas échéant, par rapport au(x) bâtiment(s) d’habitation reconstruit(s). Concrètement, le taux réduit a déjà été appliqué à la démolition d’une ferme ou d’un entrepôt industriel suivie de la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation.

Un autre exemple accepté par l’administration est la situation de travaux immobiliers consistant en la démolition d’un immeuble à usage de garage automobile et la reconstruction conjointe d’un bâtiment comprenant huit logements, quatre maisons d’habitation, des parkings en sous-sol et des voies d’accès. 

Régime ancien et régime bis

La particularité du taux réduit en matière de travaux de démolition et de reconstruction est qu’il existe deux régimes coexistants :

• un premier régime uniquement applicable aux bâtiments situés dans une zone géographique bien déterminée (précisément trente-deux villes);
• et depuis le 1^er janvier 2021, un second régime temporaire, applicable à l’entièreté du territoire mais soumis à des conditions différentes et plus strictes. Ainsi, après l’exécution des travaux de démolition et reconstruction, le bâtiment devra être utilisé, au moment de la première utilisation ou de la première occupation, comme habitation unique, et à titre principal comme habitation propre et le bâtiment devra avoir une superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m².

Exclusion

Notons que sont exclus du taux réduit les travaux et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit. Sont ainsi exclus les travaux de jardinage ou de clôture, les travaux ayant trait aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. 

Qu’il s’agisse de travaux de rénovation ou de travaux de démolition et reconstruction, les deux situations peuvent bénéficier d’un taux réduit de 6 % de T.V.A. Les conditions de son application sont néanmoins distinctes dans chacun de ces deux cas.

Article rédigé par François Coutureau, Conseiller général SPF Finances*

*les propos de l’auteur n’engagent pas l’autorité à laquelle il appartient.

Day-to-Day de l'agent immobilier N°3 (Février 2021) - En collaboration avec