Un accident survient lors d’une visite

Publié le 02 Novembre 2020

Une décision rendue par la Cour de cassation le 17 janvier 2020 rappelle les responsabilités en jeu lorsqu’un accident survient pendant la visite d’un immeuble mis en vente. Que se passe-t-il lorsqu’un acquéreur potentiel se blesse en en visitant la cave ?

Qui sont les acteurs en cause ?

Outre la victime, la Cour de cassation mentionne trois acteurs : le propriétaire (vendeur), la personne chargée de la vente (en l’espèce un notaire chargé d’une vente publique) et le préposé envoyé par le deuxième pour s’occuper des visites. Ces acteurs sont définis comme suit dans l’arrêt :

• le propriétaire est celui qui “doit informer [la personne chargée de la vente] des particularités du bien”,
• la personne chargée de la vente “assure la direction des opérations nécessaires à la vente […] d’un bien immeuble, y compris les visites dudit bien”, mais n’a pas “un devoir positif d’investigation en ce qui concerne les éléments éventuels de dangerosité du bien”. Elle n’a pas l’obligation “de se rendre personnellement sur place pour vérifier lesdits éléments de dangerosité […] et de veiller personnellement à la sécurité des personnes lors des visites du bien”,
• le préposé chargé des visites est “la personne présente sur place au moment des visites [qui] est la mieux apte à se rendre compte par elle-même de la situation”. Dès lors, il lui incombe “un devoir d’information des visiteurs […] [et] de prendre matériellement connaissance des éléments de dangerosité de l’immeuble”.

Quelles sont leurs responsabilités ?

La Cour de cassation n’a pas eu à examiner en l’espèce la responsabilité du propriétaire. Mais celle-ci peut être engagée sur la base de sa négligence à mentionner les éléments de dangerosité (article 1383 du Code civil) ou d’un défaut d’entretien du bâtiment (article 1386).

Le préposé chargé des visites peut voir sa responsabilité engagée sur la base d’une faute (article 1382), car il a l’obligation “de déterminer en bon père de famille les mesures raisonnables pour prévenir tout accident lors des visites”. Mais rappelons qu’engagé dans les liens d’un contrat de travail, il ne répond pas de sa faute lorsqu’elle n’est qu’accidentelle (article 18 de la loi relative aux contrats de travail).

La personne chargée de la vente, qui ne doit pas assurer la sécurité des visites, ne peut voir sa responsabilité personnelle être mise en cause. Reste le nœud du problème soumis à la Cour de cassation : en tant que commettant de son préposé, cette personne est responsable des fautes de ce dernier (article 1384 du Code civil). Il suffit qu’il puisse “exercer, pour son propre compte, son autorité et sa surveillance sur les actes d’un tiers”.

En conclusion, lorsqu’est organisée la visite d’un immeuble mis en vente, il convient de prendre toutes les mesures raisonnables pour prévenir un accident pouvant survenir. À défaut, la responsabilité de la personne chargée de la vente pourra être mise en cause, et son assurance professionnelle être engagée.

Article rédigé par Gauthier Mary, Magistrat

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