Travaux de rénovation : 6 ou 21 % ?

Publié le 02 Novembre 2020

Lorsque l’on entreprend des travaux de rénovation, il peut être intéressant de s’arrêter quelques minutes sur leur traitement en TVA. Si certains bénéficient d’un taux réduit en TVA, d’autres en sont exclus.

Principe

Pour pouvoir bénéficier d’un taux de TVA de 6 %, les travaux immobiliers doivent répondre à cinq conditions :

• il doit s’agir de travaux de transformation, de rénovation, de réhabilitation, d’amélioration, de réparation ou d’entretien;
• sont exclus les travaux de nettoyage;
• le bâtiment d’habitation doit être utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement;
• la première occupation du bâtiment doit remonter à au moins dix ans;
• les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;
• certaines conditions de forme sont à respecter (facture, attestations…).

En outre, sont expressément exclus les travaux qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture, ainsi que
les travaux qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

Quid des travaux mixtes ?

Étant donné que les travaux doivent concerner un bâtiment qui sera utilisé comme logement privé après l’exécution des travaux, les travaux effectués à des bâtiments à usage de bureaux ne pourront pas bénéficier du taux réduit. On pourrait néanmoins rencontrer des travaux qui concernent un immeuble d’habitation affecté tant au logement privé qu’à des fins professionnelles.

Dans ce cas :

• Si l’affectation privée est dominante, et dans la mesure où les travaux immobiliers concernent l’ensemble de l’immeuble, le taux réduit de 6 % peut être uniformément appliqué à la totalité des travaux. Par contre, si les travaux sont exclusivement relatifs aux locaux professionnels (par exemple, des travauxd’aménagement réservés à ces locaux), la taxe est alors applicable au taux de 21 %.
• Lorsque l’affectation privée est accessoire, les locaux professionnels l’emportant dans l’ensemble de l’immeuble, le taux réduit de 6 % doit être réservé aux travaux se rapportant au logement privé, même si l’entreprise concerne la totalité de l’immeuble.

Ajout de pièces supplémentaires : rénovation ou construction ?

Il arrive qu’une habitation soit agrandie de pièces supplémentaires. L’agrandissement d’une habitation existante peut seulement être considéré comme une transformation ou une rénovation (et non comme une construction soumise au taux de 21 %) lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

• la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle, c’est-à-dire que la superficie totale de la partie ancienne devra être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation ou du complexe d’habitations après la réalisation des travaux;
• et la partie nouvelle ne peut pas fonctionner indépendamment de la partie ancienne; elle doit compléter cette dernière et ainsi former avec elle un ensemble cohérent et complémentaire quant à l’utilisation du bâtiment.

Tous les travaux de transformation ou de rénovation ne bénéficient pas automatiquement du taux réduit de 6 % de TVA. Il conviendra notamment d’être particulièrement attentif à l’usage du bâtiment après travaux, ainsi qu’à l’ampleur de ceux-ci.

Article rédigé par François Coutureau, Conseiller général SPF Finances*

*Les propos de l’auteur n’engagent pas l’autorité à laquelle il appartient.

Day-to-Day de l'agent immobilier N°2 (Novembre 2020) - En collaboration avec