Optimaliser son financement immobilier via le second pilier de pension
Publié le 02 Novembre 2020
Pour acheter un immeuble, il est possible de recourir au 2e pilier de pension, que ce soit l’assurance groupe (AG) ou l’engagement individuel de pension (EIP). Cela permet d’éviter en partie de recourir à un emprunt classique.
Mobiliser les réserves du 2e pilier
Tout investissement immobilier (une nouvelle construction, achat, rénovation ou transformation) peut être financé en partie ou en totalité via le 2e pilier. La logique de ce montage financier est relativement simple. Au lieu de percevoir les capitaux de pension complémentaire après 60 ou 65 ans, on demande à l’assureur ou au fond de pension de mobiliser une partie des réserves du 2e pilier de pension en vue de financer le projet immobilier.
Conditions légales
Financement d’un bien immeuble. L’opération est possible pour l’acquisition de la pleine propriété, de l’usufruit, de l’emphytéose et de la superficie d’un bien immeuble situé en Belgique ou sur le territoire de l’Espace Economique Européen (EEE). Cela couvre aussi la construction, la réparation, la transformation ou l’amélioration d’un logement existant. L’achat d’un bien en nue-propriété est donc exclu.
Personne physique. Les capitaux de pension constitués dans le cadre du 2e pilier concernent les travailleurs salariés ou les dirigeants d’entreprise indépendants. Le capital placé dans le plan ne peut pas être mobilisé au profit d’une société. Le financement d’un projet immobilier avec l’EIP n’est donc par exemple pas possible si le dirigeant effectue la transaction au travers d’une société ou avec le statut de personne morale.
Avance ou mise en gage
L’utilisation de l’AG ou de l’EIP peut se faire via une avance ou une mise en gage du contrat.
L’avance sur prestation est une opération par laquelle l’affilié "emprunte" dans certaines limites une partie de la réserve de son contrat contre le paiement d’intérêts à l’assureur. L’avance ne doit pas être nécessairement remboursée avant l’échéance du contrat pour autant que les conditions soient respectées. Généralement, cette option permet de demander jusqu’à 75 % de l’épargne du second pilier. L’avance peut également servir à rembourser (anticipativement) un emprunt hypothécaire souscrit préalablement en vue de la construction, l’amélioration, la rénovation ou la réparation d’un bien immeuble.
La mise en gage consiste à affecter le contrat à la garantie d’une créance, en transférant le bénéfice du contrat au profit d’un créancier (souvent un créancier hypothécaire) à concurrence de la dette de l’affilié vis-à-vis de ce créancier. Par la mise en gage, l’affilié transfert à un tiers (le créancier) le droit d’exiger le rachat du contrat et d’obtenir de paiement de la valeur de rachat ou du capital au terme. Il est également possible de prévoir l’attribution de la valeur de rachat affectée à la reconstitution d’un emprunt hypothécaire.
Régime fiscal favorable
Le montant avancé n’est pas taxé lors de l’avance (ou mise en gage) mais au terme, lors de la liquidation des prestations (en partie suivant le régime de la rente fictive si l’opération porte sur la résidence principale de l’affilié). Les intérêts dus sur l’avance sont, quant à eux, déductibles des revenus immobiliers lorsque ceux-ci sont imposables.
Il existe plusieurs options pour financer un projet immobilier via le 2e pilier de pension. Chaque option présente des avantages non négligeables et dépend du profil de l’emprunteur.
Une simulation auprès d’un spécialiste est conseillée.
Article rédigé par Bernard Mariscal, Benefits Expert, Professeur à l’ESSF (ICHEC), Expert chargé d’enseignement à l’UCLouvain
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