Comment réagir quand un immeuble inoccupé est squatté ?

Publié le 01 Novembre 2020

Jadis relativement rares, les situations où un immeuble inoccupé est pris en possession par des personnes qui ne détiennent aucun titre ni droit pour s’y installer ont actuellement tendance à se multiplier.

Principalement suite à la pression suscitée par l’occupation illégale, par une famille rom, en mars 2017, de l’immeuble d’un couple de Gantois qui séjournait à l’étranger, la loi du 18 octobre 2017 “relative à la pénétration, à l’occupation ou au séjour illégitimes dans le bien d’autrui” a introduit diverses modifications dans le Code pénal et dans le Code judiciaire.

La loi a précisé plusieurs possibilités d’action, appartenant aux légitimes bénéficiaires d’un droit ou d’un titre sur le bien, d’une part, et aux Parquets, d’autre part. La Cour constitutionnelle a ensuite partiellement annulé cette loi. Cet article fait la brève synthèse de ces actions.

L’action du Ministère public 

Un nouvel article 442/1 a été introduit dans le Code pénal. Il incrimine "celui qui, soit sans ordre de l’autorité, soit sans autorisation d’une personne possédant un titre ou un droit qui donne accès au bien concerné ou qui permet de l’utiliser ou de séjourner dans le bien et hors les cas où la loi l’autorise, aura pénétré dans la maison, l’appartement, la chambre ou le logement non habité d’autrui, ou leurs dépendances ou tout autre local ou le bien meuble non habité d’autrui pouvant ou non servir de logement, soit l’occupera, soit y séjournera de quelque façon que ce soit, sans être soi-même détenteur du droit ou du titre précité".

L’article 12 de la loi permet(tait) au Procureur du Roi de prendre une ordonnance d’évacuation des squatteurs à la demande du détenteur d’un droit ou d’un titre sur un bien inoccupé. 

L’expulsion pouvait avoir lieu dans les huit jours de la notification de son ordonnance. Il convenait donc que le détenteur d’un droit ou d’un titre sur le bien dépose une plainte. Par son arrêt du 12 mars 2020, la Cour constitutionnelle a partiellement annulé la loi du 18 octobre 2017. Cette annulation porte sur le pouvoir d’action qui était confié aux Procureurs du Roi.

La Cour a estimé qu’il ne revient pas au ministère public d’ordonner des mesures portant atteinte aux droits et libertés individuelles et qu’une ordonnance d’évacuation ne peut être prononcée sans l’intervention préalable d’un juge indépendant et impartial, dans le respect des garanties juridictionnelles. Les Parquets n’ont donc plus le pouvoir d’agir en cas de squat d’un bien inoccupé. La pénalisation du squat d’un immeuble inoccupé existe toujours, mais les victimes devront nécessairement recourir à la procédure, civile, devant le Juge de Paix, pour obtenir l’expulsion.

L’action civile de la victime devant le Juge de Paix

Les modifications apportées au Code judiciaire par la loi du 18 octobre 2017 ont sensiblement accéléré la procédure et raccourci le délai pour faire procéder à l’expulsion. La procédure est introduite par citation (exploit d’Huissier de Justice) ou par requête déposée au greffe de la Justice de Paix du lieu où se trouve l’immeuble. La requête contradictoire est la règle et la procédure est la même qu’en cas d’introduction par citation.

Le Magistrat convoquera et entendra, tant la victime que les squatteurs et ce, en règle, dans les huit jours du dépôt de l’acte introductif au greffe de la Justice de Paix. 

Le Juge de Paix pourra ensuite prononcer une décision d’expulsion, laquelle peut avoir lieu dès le huitième jour suivant sa signification, sauf si le Juge estime que des circonstances exceptionnelles et graves justifient un délai plus long, mais la loi fixe des délais qui ne pourront pas être dépassés.

Ainsi, le délai est de minimum huit jours après la signification de la décision du Juge de Paix et, en cas de circonstances exceptionnelles et graves :

• de maximum un mois si la victime est une personne physique ou une société de droit privé ;
• de maximum six mois si la victime est une personne morale de droit public.

La requête contradictoire doit notamment contenir les identités des parties (victime et occupants). Un certificat de domicile des squatteurs doit y être joint. Cela peut évidemment poser des difficultés pratiques, puisque les cas où la victime ne connaît pas l’identité des occupants ne sont pas rares.

Cette information s’avère en effet souvent difficile à obtenir, d’une part parce que la victime ne peut pas imposer aux occupants de lui révéler leur identité, et d’autre part car les squatteurs refusent parfois de décliner leurs identités aux policiers qui pourraient se rendre sur les lieux.

En outre, même si les identités des occupants sont connues des policiers et du Parquet, la victime n’a pas accès au dossier tant qu’il est au stade de l’information pénale.

Enfin, il est fréquent que les squatteurs n’aient pas établi de domicile, dans les lieux ou ailleurs. Dans ces cas, la victime se retrouve dans l’impossibilité de préciser l’identité des occupants et de joindre un certificat de domicile à sa requête.

La loi permet donc, dans ces hypothèses qualifiées “d’absolue nécessité”, de saisir le Juge de Paix au moyen d’une requête unilatérale. Ceci implique que le Juge de Paix statuera sans convoquer les occupants. Cette requête particulière ne peut pas être déposée par la victime elle-même. Elle doit impérativement être signée par un avocat. a victime sera convoquée à une audience fixée dans les deux jours du dépôt de la requête. Une décision d’expulsion pourra ensuite être rendue, comme précisé ci-dessus.

Au niveau des pièces à déposer, la victime s’assurera de fournir au Magistrat les documents établissant son titre ou son droit sur l’immeuble, ainsi que toute pièce démontrant l’occupation illégale. En règle, la victime veillera à faire établir un constat par un Huissier de Justice.

Comme précisé ci-dessus, c’est à nouveau l’Huissier de Justice qui interviendra pour la signification de la décision et pour procéder à l’expulsion des occupants, accompagné de représentants de la force publique.

Article rédigé par Xavier Denis,
Avocat et associé fondateur du Cabinet IXENE à Wavre
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