La réalité quotidienne du Régisseur Immobilier - Interview

Publié le 01 Décembre 2019

Pour sa dernière Table Ronde de l’année 2019, Federia a eu l’honneur d’accueillir Rodolphe d’Oultremont qui a pu présenter à l’assemblée réunie en nombre ce jour-là, la réalité quotidienne du Régisseur Immobilier.

Monsieur d’Oultremont, pourriez-vous nous expliquer en quelques lignes, votre parcours professionnel ?

Après mes études d’économie à l’UCL, j’ai commencé une carrière bancaire qui a duré 18 ans. Mes attributions m’ont permis de m’occuper de financements immobiliers et internationaux et de beaucoup voyager. 

Ensuite, après une maitrise en gestion fiscale à l’école Solvay, je me suis lancé dans des acquisitions et fusions de petites sociétés immobilières de patrimoine. Cette activité s’est bien développée et j’en ai fait bénéficier amis et clients qui m’ont confié la gestion de leurs actifs. Cela m’a amené à créer une société de gestion immobilière pour exercer le métier de régisseur. 

Aujourd’hui, cette société est devenue un groupe qui emploie 25 collaborateurs et partenaires et offre tous les services nécessaires à la constitution et la gestion intégrée de patrimoines immobiliers, comprenant notamment les aspects financiers, comptables, fiscaux, patrimoniaux, juridiques, techniques, architecturaux, urbanistiques, environnementaux, etc…

Comment pourriez-vous présenter le métier de Régisseur Immobilier ?

Le Régisseur est celui qui effectue, en qualité de mandataire, toute opération de gestion de patrimoines immobiliers appartenant à des tiers, que ce soient des personnes physiques ou des sociétés.

Le Régisseur est donc avant tout un administrateur de biens d’autrui, gérant comme le ferait pour lui-même un propriétaire avisé. Il se différencie du syndic qui lui, ne gère que les parties communes des copropriétés.

Ses clients sont essentiellement des rentiers immobiliers et des investisseurs, dont les immeubles font l’objet d’une exploitation locative.

Le Régisseur est un agent immobilier. Il doit donc nécessairement être agréé IPI ou à défaut, être inscrit au tableau d’un ordre professionnel habilité à réaliser des opérations immobilières, comme les notaires, les géomètres agréés, les architectes,…

Sa tâche principale consiste à assurer la gestion des parties privatives des biens qui lui sont confiés c’est-à-dire le suivi des bâtiments et des baux locatifs, mais également la prestation de tous les services annexes.

Quelles sont les missions du Régisseur ?

Comme je le disais, sa mission principale est la gestion privative. Concrètement, cela consiste en :

a. L’encaissement et la surveillance des loyers et, le cas échéant, des provisions pour charges communes de consommables ou autres.

b. Le paiement des charges et de tous les autres frais liés à sa gestion ainsi que le calcul du décompte de charges à répercuter aux locataires.

c. L’engagement et le suivi du contentieux relatif aux impayés.

d. Le conseil du propriétaire.

e. La représentation du propriétaire auprès des régies des eaux, gaz, électricité, téléphone et la conclusion avec elles en leur nom de tout contrat en accord se rapportant aux biens susmentionnés.

f. La représentation du propriétaire lors de assemblées générales des copropriétés.

g. La souscription des polices d’assurances, le paiement des primes, la gestion des sinistres et des contrats.

h. La conclusion de tout contrat nécessaire à la gestion de l’immeuble.

Le Régisseur assurera aussi, via une sous-traitance ou non, la mission de courtage en vue de la relocation des biens vides. Dans l’intérêt de son client, il veillera à réduire au minimum le chômage locatif.

L’expertise fait également partie des missions du Régisseur, que ce soit pour la confection des états des lieux ou dans le cadre de la valorisation d’un immeuble en vue de son acquisition ou de sa revente. Il veillera cependant à éviter tout conflit d’intérêt pouvant mettre en cause son impartialité et, le cas échéant, à faire appel à un collègue indépendant.

Lorsqu’un rafraichissement ou des travaux sont nécessaires dans le bâtiment, le régisseur en assurera la surveillance et la réception.

Finalement, le Régisseur se chargera de la gestion de la trésorerie qui est liée aux actifs qui lui sont confiés, en veillant à ce qu’aucune confusion de patrimoine ne puisse avoir lieu entre ses clients ni avec lui-même, en utilisant des comptes tiers parfaitement identifiés pour chaque client.

Vos clients vous consultent-ils pour prendre conseil avant d’investir ?

Cela arrive souvent, mais pas chaque fois. Certains investissent dans des biens “coup de coeur” en vue d’acquérir un bien qu’ils pensent approprié ultérieurement pour un de leurs enfants avec l’idée de louer en attendant. Ce n’est pas toujours un choix économiquement intéressant, surtout lorsque le bien ne rentre pas dans les standards locatifs usuels, ce qui le rend donc peu rentable comme investissement.

Avant de donner un conseil, nous essayons de bien comprendre la situation familiale des clients dans le but de faciliter les transmissions futures. Leur situation financière est également déterminante dans les choix, car certains ont besoin d’un revenu locatif récurrent qui doit faire l’appoint pour financer leur train de vie, tandis que d’autres visent à se constituer un patrimoine pour n’en tirer les fruits qu’au moment de leur pension. Le choix rationnel des biens sera très différent dans les deux cas.

Il en est de même avec les moyens de financement envisagés. Certains veulent investir le produit de la vente d’autres actifs qu’ils détiennent, en bourse ou ailleurs, et ne souhaitent pas emprunter, tandis que d’autres souhaitent emprunter pour bénéficier du levier que procure ce mode de financement. Le niveau des revenus immobiliers des investisseurs est également un élément important à prendre en considération, car à partir d’un certain seuil, et dans certaines conditions, il sera plus intéressant au niveau fiscal de structurer son patrimoine en se mettant en société. Investir dans un bâtiment neuf ou dans un bâtiment à rénover, dans un bâtiment résidentiel ou dans des locaux commerciaux, seront également des options qui auront un impact fiscal et un risque différent.

Nos conseils doivent évidemment intégrer tous ces éléments, et cela suppose une analyse préalable avant de fixer la cible recherchée pour investir.

Et enfin, si vous aviez un conseil à fournir aux personnes qui envisagent le métier de Régisseur Immobilier, quel serait-il ?

C’est un métier passionnant et très diversifié, et je comprends qu’il puisse intéresser beaucoup d’agents immobiliers. Il n’y a pas deux clients pareils et avec le temps, ils deviennent tous très proches de vous parce que vous gérez leur patrimoine et ils vous font confiance. Une bonne dose de psychologie est nécessaire car il arrive que des clients ne saisissent pas toutes les conséquences de leurs souhaits.

En revanche, les responsabilités assumées par les Régisseurs sont très importantes et il faut être capables de les assumer. Cela nécessite une très solide formation polyvalente qui va du droit et de la fiscalité jusqu’à la technique des bâtiments et les questions environnementales et sociales, car les conseils que les Régisseurs sont amenés à donner à leurs clients ont un côté stratégique dans l’organisation de leur patrimoine à long terme et des conséquences difficilement réversibles.

Un manque de formation du Régisseur peut entrainer des conséquences catastrophiques pour son client qui pourrait alors se retourner contre lui.

Finalement, on peut dire que c’est un métier qui demande une forte relation “intuitu personae” avec son client. Pour le Régisseur il est donc très important de bien connaître les matières dans lesquelles il est amené à donner des conseils, autrement il ne pourra pas assoir sa crédibilité et risque l’échec professionnel.