La Wallonie instaure l’obligation de détenir un nouveau certificat attestant de la conformité des installations d’eau (CertIBEau)

Publié le 09 Juillet 2019

Le 2 avril 2019, a été publié au Moniteur belge le décret wallon du 28 février 2019 modifiant le Livre II du Code de l’Environnement, contenant le Code de l’Eau, et instaurant une certification « Eau » des immeubles bâtis, dénommée « CertIBEau » (Certification des Immeubles Bâtis Eau).

Objectifs du décret

Le législateur wallon est parti du constat selon lequel :
- 90 % des nouvelles habitations en Flandre et à Bruxelles sont conformes à la norme européenne relative à la « Protection contre la pollution de l’eau potable dans les réseaux intérieurs et exigences générales des dispositifs de protection contre la pollution par retour de l’eau » (NBN EN 1717)
- tandis que seuls 10 % des nouvelles habitations le sont en Wallonie.

Il existe par ailleurs une véritable demande d’avoir une meilleure connaissance des équipements « Eau » d’une habitation mise en vente, voire en location, mais également de connaître les modes d’évacuation des eaux usées, la conformité de l’installation par rapport à la réglementation, les risques de contamination ou de détérioration de la qualité de l’eau distribuée à l’intérieure d’une habitation.

Le décret a donc un double objectif :
- un objectif « bien-être et santé », étant donné que les installations intérieures et extérieures peuvent faire l’objet de disfonctionnements nuisibles sur le plan de l’hygiène et de la santé humaine,
- et un objectif « environnement », étant donné qu’avec un relevé des équipements et modes d’évacuation des eaux usées, c’est aussi une amélioration sensible au niveau environnemental qui est également souhaité.

Le décret souhaite donc organiser, dans une optique de cartographie informative des bâtiments, une procédure de délivrance d’un rapport établissant la conformité des immeubles en regard (double face du CertIBEau) d’une part, avec les obligations relatives au raccordement et à l’installation privée de distribution publique de l’eau destinée à la consommation humaine et d’autre part, avec les obligations relatives à l’évacuation et au traitement des eaux urbaines.

La procédure de certification entrera en vigueur à la date fixée par le Gouvernement (encore inconnue à ce jour) et, au plus tard, le 1er janvier 2021. Divers arrêtés d’exécution du Gouvernement doivent encore être pris.

L’établissement d’un CertIBEau sera-il obligatoire ?

L’établissement d’un CertIBEau sera :

• obligatoire :

1) lors de la phase de construction, avant raccordement à l’eau de distribution publique :

- pour attester du respect des règles relatives au raccordement et à l’installation privée de distribution publique de l’eau destinée à la consommation humaine : pour les nouveaux immeubles (privés ou publics).

- pour attester du respect des obligations relatives à l’évacuation et au traitement des eaux urbaines résiduaires : seuls les nouveaux immeubles bâtis privés destinés à l’habitation (en ce compris l’habitation secondaire ou récréative) sont visés par le Règlement général d’assainissement et sont donc soumis, pour ces règles, au CertIBEau.

2) avant raccordement à l’eau de distribution publique, pour les terrains de camping non bâtis.

3) de manière générale, pour les installations privées de distribution dans les locaux et établissements où l’eau est fournie au public.

Le Gouvernement devra fixer la liste des catégories de locaux et établissements visés et prévoir la procédure et les délais de certification (il s’agirait notamment des hôpitaux, crèches, écoles,…).

• facultatif pour tout propriétaire d’immeuble existant qui le souhaite, afin d’avoir une vision claire de l’état de raccordement de son immeuble.
  En cas de vente du bien, il n’y a donc aucune obligation de certification, même si, à terme, le Gouvernement souhaiterait le rendre obligatoire en cas de mutation immobilière.

Existera-t-il une obligation d’information en cas de cession de l’immeuble ?

Oui. La notion de « cession » est définie comme tout acte de cession entre vifs, sous seing privé ou authentique, qu’il soit déclaratif, constitutif ou translatif, de droit réel ou personnel de jouissance de plus de neuf ans. Les transmissions d’un bien par voie de successions ne sont donc pas concernées.

Si et seulement si un CertIBEau existe (et donc en cas de certificat facultatif, si le cédant a décidé d’en établir un), le cédant devra alors obligatoirement informer le cessionnaire, dans l’acte de cession, :
- de la date d’établissement de ce certificat
- du contenu de ce certificat

et le cessionnaire devra reconnaître, dans l’acte, qu’il a bien été informé du contenu du certificat et, en cas de certificat de non-conformité, reconnaître qu’il est informé que l’immeuble ne répond pas aux obligations légales.

Quelles seront les sanctions prévues au non-respect de la réglementation relative à la certification ?

• En cas de CertIBEau obligatoire : en cas d’absence de CertIBEau ou de CertIBEau négatif lors du raccordement, l’article D.410 du Code l’Eau s’appliquera. Cet article précise qu’il s’agit d’une infraction pénale de troisième catégorie : une peine pénale peut être appliquée, à savoir un emprisonnement de huit jours à six mois ou d'une amende d'au moins 100 euros et au maximum 100 000 euros ou d'une de ces peines seulement. Une amende administrative de 50 euros à 10 000 euros peut également être appliquée, s’il n’y a pas de poursuites pénales.
• En cas d’obligation d’information en cas de cession de l’immeuble si un CertIBEau existe : Le législateur n’a étonnement pas prévu de procédure de contrôle particulière du respect de cette obligation d’information (par l’intermédiaire du notaire par exemple qui devrait consulter la banque de données) ou de sanction particulière (les sanctions de droit commun s’appliqueront a priori en faveur du cessionnaire lésé).

Attention !! Le décret instaurant la certification a un objectif informatif. En plus de cette obligation d’information, un propriétaire a parallèlement des obligations environnementales reprises au sein du Code de l’environnement et du Code de l’Eau, à savoir que son installation doit être conforme aux normes du Code de l’environnement et du Code de l’Eau. Les deux réglementations sont indépendantes l’une de l’autre mais néanmoins complémentaires dans leur objectif (elles se retrouvent d’ailleurs reprises au sein du même Code de l’environnement). Un propriétaire a donc deux types d’obligations qui sont sanctionnées sur deux bases différentes.

Quelle sera la période de validité du CertIBEau ?

Si initialement, l’avant-projet semblait tabler sur 10 ans, rien n’est toutefois spécifié dans le décret lui-même.

Le certificat restera donc valable jusqu’à modification importante de l’installation privée de distribution de l’immeuble OU du raccordement de l’immeuble au dispositif d’évacuation des eaux urbaines. Le Gouvernement n’a pas encore défini ce qu’il entendait par « modification importante ».

Quelles seront précisément les informations qui se retrouveront sur le CertIBEau ?

Le certificat devra attester de l’état de conformité (ou non) du bien par rapport aux diverses obligations visées au Code de l’Eau (articles D.182 §3, D.195 à D.207 et D.227bis du Code de l’Eau) et aux obligations du règlement général d’assainissement.

On ignore encore si des recommandations seront dressées au sein de ce certificat (à l’instar du certificat PEB).

Qui réalisera la certification ?

La certification sera réalisée par des certificateurs agrées suite à des formations dispensées par des centres agrées, dont la liste sera gérée par la SPGE. Ils seront à distinguer des agents sanctionnateurs du Code de l’Eau dont la mission est de contrôler le respect des normes du Code de l’environnement et du Code de l’Eau.

Combien coûtera la délivrance d’un CertIBEau ?

Le tarif de l’intervention d’un certificateur agrée sera laissé à la loi du marché (en Flandre, il avoisine les 120 € HTVA) mais l’objectif serait que le système de la certification puisse s’auto-financer. Le prix de l’eau ne devrait donc pas être impacté.

Banque de données ?

Le décret prévoit la constitution d’une banque de données regroupant les informations CertIBEau et qui sera tenue par la SPGE.

Le décret précise la qualité des personnes pouvant accéder aux données et le Gouvernement doit en définir les modalités d’accès.

Contrairement au notaire et propriétaire du bien, l’agent immobilier n’a pas été visé comme personne autorisée à accéder à cette banque de données.