Glossaire du droit de l’urbanisme en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale : origine et concepts les plus usuels
Publié le 18 Novembre 2024
La première partie de notre glossaire aborde les thématiques suivantes : l’origine et les concepts les plus usuels du droit de l’urbanisme en Région
wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
Origine des réglementations de l’urbanisme en Régions wallonne et de Bruxelles-Capitale
Que ce soit en Région de Bruxelles-Capitale ou en Région wallonne, depuis le 21 avril 19621, il existe une réglementation de l’urbanisme prévoyant pour l’ensemble du territoire l’application de règles destinées à encadrer son urbanisation et qui se fonde sur quatre axes :
- un réseau hiérarchisé de plans d’aménagement ;
- un système de règlements ;
- des permis de bâtir et de lotir destinés notamment à vérifier la conformité des constructions aux plans et règlements et au bon aménagement des lieux ;
- des mécanismes de contrôles et de sanctions pour faire respecter les règles édictées.
La loi spéciale du 8 août 1980 « de réformes institutionnelles »2 a transféré les compétences de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de l’environnement aux Régions. Depuis le 1er octobre 19803, les législations de l’urbanisme des trois régions du pays ont évolué de manière différente tout en conservant ces racines communes.
Documents généraux d’aménagement du territoire (plans, schémas, règlements et guides d’urbanisme)
Le Code du développement territorial (CoDT) et le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) sont les textes principaux des réglementations de l’urbanisme en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale. Ils déterminent les principes d’aménagement du territoire, les instruments applicables sur leur territoire respectif pour leur mise en oeuvre (plans, schémas, règlements, guides, permis), leur valeur juridique ainsi que les autorités compétentes et les procédures pour les élaborer.
On différencie deux types de documents généraux d’aménagement du territoire :
- les documents d’aménagement du territoire réglementaires, qui contiennent des règles de conduite précises auxquelles on ne peut déroger que de manière exceptionnelle et moyennant des conditions très strictes. Ils autorisent, mais surtout interdisent certains actes. Ces interdictions possèdent un caractère quasi absolu. Il s’agit principalement des plans, des règlements et des permis de lotir ;
- les documents d’aménagement du territoire indicatifs, qui, plus souples, contiennent des lignes de conduite et des indications. L’autorité, lorsque cela s’avère opportun, peut s’en écarter plus facilement, moyennant toutefois, dans certains cas, le respect de conditions. Il s’agit principalement des schémas et des guides.
Ces différents documents sont soumis au principe hiérarchique. Le document de niveau inférieur respecte le document de niveau supérieur. Certains documents de niveau inférieur peuvent s’écarter ou déroger au document supérieur dans des conditions bien précises.
Les tableaux ci-après reprennent les différents documents en fonction de leur place hiérarchique.
DOCUMENTS APPLICABLES EN RÉGION WALLONNE
DOCUMENTS APPLICABLES EN RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
Documents individuels du droit de l'urbanisme (certificats et permis urbanistiques)
Le certificat d’urbanisme (CU), en Région wallonne, est un document délivré par l’autorité compétente et qui détermine la réglementation applicable à une parcelle (CU1) ou donne l’avis de l’autorité sur la base de plans simplifiés, sur un projet immobilier préalablement à l’introduction d’une demande de permis (CU2).
Le permis d’urbanisme (PU) est un document qui lève l’interdiction générale d’urbaniser un terrain pour y réaliser un projet immobilier particulier4. Il est de manière générale délivré par le collège communal en Région wallonne et le collège des bourgmestre et échevins en Région de Bruxelles-Capitale. Lorsqu’il s’agit de projets d’intérêt général ou lorsque la demande est introduite par une personne de droit public, le permis est délivré par le fonctionnaire délégué5. En cas de recours, le permis est délivré par le gouvernement régional. Celui-ci est l’autorité compétente en première instance pour délivrer le permis dans des hypothèses extrêmement rares.
Le permis unique est, en Région wallonne, l’autorisation qui doit être sollicitée lorsqu’un projet qui nécessite un permis d’urbanisme est également, en raison du potentiel impact qu’il peut avoir pour l’environnement, subordonné à permis d’environnement.
Le permis d’urbanisation, en Région wallonne, est une autorisation nécessaire pour diviser un terrain en au moins trois lots non bâtis pour en céder au moins un lorsqu’il est question de destiner principalement les lots issus de cette division à l’habitation. Le permis d’urbanisation contient des prescriptions indicatives applicables lors de la délivrance des permis d’urbanisme.
Le permis d’urbanisme de construction groupée, en Région wallonne, permet à son titulaire, moyennant certaines conditions, de vendre des lots non bâtis issus de la division du terrain sur lequel il porte, sans devoir préalablement obtenir un permis d’urbanisation.
Le permis de lotir, en Région de Bruxelles-Capitale, permet de diviser un terrain en y créant une voirie destinée à desservir un ou plusieurs lots non bâtis, dont un au moins est destiné à l’habitation, et qui y sont créés en vue d’être cédés ou loués. Le permis de lotir contient des prescriptions réglementaires applicables lors de la délivrance des permis d’urbanisme.
1 Date d’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962 « organique de l’aménagement du territoire » (M.B., 11 avril 1962).
2 M.B., 15 août 1980.
3 Date d’entrée en vigueur de la loi du 8 août 1980.
4 La notion d’urbanisation dépasse la simple réalisation de constructions sur un terrain. Certains changements d’affectation ou d’utilisation d’un immeuble sont soumis à permis d’urbanisme.
5 Le fonctionnaire délégué est un fonctionnaire de l’administration régionale de l’urbanisme désigné par le gouvernement qui dispose de compétences particulières de décision (en matière de permis), d’avis ou encore de poursuite des infractions en matière d’urbanisme.
Article rédigé par Benoit Havet - Avocat aux barreaux du Brabant wallon et de Bruxelles, HAVET & VANHUFFEL – Association d’avocats, Chargé d’enseignement à l’Université de Mons, Conseiller suppléant à la Cour d'appel de Mons
Day-to-Day de l'agent immobilier N°18 (Novembre 2024) - En collaboration avec
