Glossaire du contrat d’intermédiation immobilière (4) : la fin du contrat et les notions juridiques qui y sont liées

Publié le 29 Août 2024

La quatrième et dernière partie de ce glossaire consacré au contrat d’intermédiation immobilière se concentre sur la fin du contrat et les notions juridiques qui y sont liées.

Le contrat peut notamment prendre fin par l’intermédiaire de sa résiliation ou de sa résolution. Ces situations peuvent donner lieu à l’application d’une clause indemnitaire ou d’une clause de résiliation dont les contours sont définis ci-dessous.

Outre la fin du contrat, un agent immobilier est, en ce qui concerne le paiement de ses honoraires, très souvent tributaire de la bonne fin de la vente du bien immobilier. Cette vente peut être affectée par la réalisation d’une condition résolutoire ou la non-réalisation d’une condition suspensive. Une définition de ces deux notions est également reprise ci-dessous.

La résolution vs la résiliation

La résiliation et la résolution sont deux modes d’extinction du contrat.

LA RÉSILIATION¹

La résiliation est la faculté offerte aux parties ou à l’une d’entre elles de mettre fin anticipativement au contrat. Les parties peuvent toujours mettre fin à leur contrat d’un commun accord.

La résiliation peut également résulter de la volonté unilatérale d’une des parties lorsque cette faculté est offerte par le contrat ou prévue par la loi, telle que pour le contrat d’entreprise (prestation de service).

Le contrat de courtage immobilier comprend toujours une faculté de résiliation unilatérale, moyennant, en l’absence de préavis, le paiement d’une clause de résiliation que nous définissons plus loin.

La résiliation n’a d’effet que pour l’avenir.

LA RÉSOLUTION

À la différence de la résiliation, la résolution – qui a également pour effet de mettre fin au contrat – prend la forme d’une sanction : une des parties sollicite la fin du contrat à la suite des manquements (suffisamment) graves de l’autre partie.

La résolution résulte soit :

• d’une décision de justice : le juge prononcera la résolution après analyse de la gravité du manquement invoqué ;
• d’une clause résolutoire : les parties ont inséré dans leur contrat une clause qui reconnaît le droit de mettre fin au contrat sans intervention préalable du juge lorsque l’autre partie manque à l’une de ses obligations ;
• d’une notification : l’article 5.93 du nouveau Code civil prévoit qu’« après avoir pris les mesures utiles pour établir l’inexécution du débiteur, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par une notification écrite au débiteur. Celle-ci indique les manquements qui lui sont reprochés ». Il appartiendra à l’autre partie, qui conteste, d’introduire une action en justice (renversement de la charge procédurale). Si les conditions ne sont pas réunies ou si la notification est abusive, la notification est dite
  « inefficace » (art. 5.93 C. civ.).

La résolution opère, en principe, avec effet rétroactif (effet pour le passé également).

La clause de résiliation

La clause de résiliation (ou clause de dédit) doit être distinguée de la clause indemnitaire. Elle a pour but de fixer « le prix que le débiteur a accepté de payer pour pouvoir, à sa meilleure convenance, se départir du contrat »².

Elle est donc indépendante de toute inexécution des obligations des parties et permet de mettre fin au contrat sans préavis.

L’arrêté royal du 28 septembre 2023 prévoit également un plafond concernant la clause de dédit :

• 50 % du « tarif de l’entreprise » si le consommateur met fin au contrat dans les trois premiers mois qui suivent la conclusion du contrat ;
• 25 % du « tarif de l’entreprise » si le consommateur met fin au contrat après les trois premiers mois qui suivent la conclusion du contrat.

Puisque l’arrêté royal prévoit un délai de préavis pour le CDI et en cas de prolongation ou renouvellement d’un CDD, la clause de résiliation s’appliquera uniquement lorsque le consommateur met fin au CDD durant « la période initiale de contrat sans indication de motif quelconque ».

EXEMPLE

L’agent immobilier conclut un contrat de mission exclusive de vente d’un bien immobilier avec un client consommateur. Ce contrat à une durée de 6 mois et prévoit une clause de résiliation. Deux mois après le début du contrat, le client consommateur décide d’y mettre fin, sans préavis et sans motif. Il sera tenu de payer 50 % des honoraires de l’agent immobilier à titre de clause de résiliation.

La clause indemnitaire (anciennement « clause pénale »)

Anciennement appelée « clause pénale », la clause indemnitaire peut être définie comme « une convention sur les dommages-intérêts »³.

Les parties à un contrat vont fixer, de manière anticipée, les dommages et intérêts qu’ils pourront demander à l’autre partie en cas d’inexécution de ses obligations. Il peut s’agir de la fixation d’un montant forfaitaire ou d’une prestation déterminée⁴.

Comme son nom l’indique, cette clause a un caractère nécessairement indemnitaire, c’est-à-dire qu’elle a pour objectif la réparation du dommage subi. Si la clause indemnitaire est « manifestement déraisonnable », le juge peut la réduire d’office ou à la demande du débiteur (art. 5.88 nouveau C. civ.).

Lorsque la relation conclue entre l’agent immobilier et son client est assortie d’une exclusivité, le contrat peut prévoir une telle clause. Cette clause est plafonnée par l’article 2, 16°, de l’arrêté royal du 28 septembre 2023 à 75 % du « tarif de l’entreprise ».

Il convient de souligner qu’il s’agit d’un plafond et que cette clause reste soumise aux exigences du Code de droit économique qui prévoit qu’est abusive :

• une clause qui fixe « des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise » (art. VI.83, 24°, CDE) ;
• une clause qui détermine « le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes » (art. VI.83, 17°, CDE).

EXEMPLE

L’agent immobilier conclut un contrat de mission exclusive de vente d’un bien immobilier avec un client consommateur. Le client est contacté par son voisin qui souhaite acheter ce bien. Il met fin au contrat de mission de l’agent immobilier et, dans le mois qui suit la fin de ce contrat, il conclut un contrat de vente avec son voisin. L’agent immobilier, informé de la situation, aura le droit d’appliquer la clause pénale prévue contractuellement.

La condition résolutoire ou suspensive

Bien que le droit à l’honoraire naisse lorsque l’agent immobilier a transmis une offre valable sur un support durable à son donneur d’ordre, l’arrêté royal du 28 septembre 2023 (de même que son prédécesseur) tempère ce principe.

L’article 2, 11°, indique que : « Dans le cas où la vente ou la location n’a pas lieu suite à la réalisation d’une condition résolutoire ou suite à la non-réalisation d’une condition suspensive, aucun montant n’est dû par le consommateur, sans préjudice des frais éventuellement exigibles en application de l’alinéa 2. »

Le Code civil connaît deux types de « conditions » :

LES CONDITIONS SUSPENSIVES :

Les obligations des parties sont suspendues dans l’attente d’un événement futur et incertain (la condition). Par exemple, une offre formulée sous la condition suspensive d’obtention d’un crédit dans le chef du candidat acquéreur.

LES CONDITIONS RÉSOLUTOIRES :

La survenance d’un événement futur et incertain (la condition) met fin aux obligations des parties. Par exemple, l’émission d’une offre sous condition résolutoire de découverte d’un défaut urbanistique.

¹ P. Wéry, « La théorie générale du contrat », Rép. not., t. IV, Les obligations, livre 1/1, Bruxelles, Larcier, 2020, nos 969 à 1012.

² Ibid., n° 700.

³ H. De Page, Traité, t. III, 1967, p. 150, no 117 ; P. Wéry, op. cit., no 696.

⁴ P. Wéry, ibid.

Article rédigé par Alain A. Henderickx et Mégane Peeters - Avocats au barreau de Bruxelles - AAH LAW - aah-law.com

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