Glossaire du contrat d’intermédiation immobilière (1) : les délais

Publié le 18 Décembre 2023

Cette rubrique a pour objectif de mettre à disposition des lecteurs un glossaire des différentes notions utilisées dans les contrats d’intermédiation immobilière.

Ce glossaire sera alimenté au fil des numéros, par série de définitions autour d’une thématique particulière.

Cette première série porte sur la thématique des délais. À titre informatif, l’introduction d’un nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 qui remplace l’arrêté royal du 12 janvier 2007 va entraîner des modifications pour les contrats d’intermédiation immobilière conclus avec un consommateur à partir du 1^er février 2024. Dans le cadre de ce glossaire, il sera déjà tenu compte de ces futures modifications.

01. LE CALCUL DES DÉLAIS

Tant l’arrêté royal du 12 janvier 2007 que le nouvel arrêté royal du 28 septembre 2023 prévoient de nombreux délais.

À titre d’exemple :

• le droit de renonciation doit être exercé par le consommateur dans les 7 jours ouvrables de la signature du contrat. Le droit de renonciation a été supprimé par l’AR du 28 septembre 2023 qui a introduit le droit de « rétractation » de 14 jours, et ce quel que soit le lieu de conclusion du contrat. L’objectif est d’uniformiser le délai avec celui prévu par le Code de droit économique en matière de contrat à distance ou hors établissement ;
• l’agent immobilier est tenu de communiquer la liste des amateurs auxquels il a fourni des informations précises et individuelles dans les 7 jours ouvrables suivant la fin du contrat d’intermédiation ;
• l’agent immobilier a droit à ses honoraires si son cocontractant, consommateur, a vendu, dans les 6 mois qui suivent la fin du contrat d’intermédiation immobilière, le bien immobilier à une personne à laquelle l’agent immobilier a fourni des renseignements précis et individuels.

Certaines notions sont essentielles pour calculer les délais correctement. Celles-ci sont définies ci-dessous.

À titre préliminaire, le livre 1 du nouveau Code civil prévoit, en son article 1.7., § 1^er, qu’« [u]n délai exprimé en jours, en semaines, en mois ou en années commence à courir le lendemain de l’événement ou de l’acte qui lui donne naissance » (nous soulignons).

Exemple : lorsque le consommateur conclut un contrat de vente avec une personne reprise sur la liste communiquée par l’agent immobilier, ce dernier a droit à ses honoraires si la vente a lieu dans les 6 mois qui suivent la fin du contrat. Le délai de 6 mois commencera à courir le lendemain de la date de fin du contrat.

Il conviendra d’être également attentif au fait que si le délai prend fin un jour férié, un samedi ou un dimanche, le délai sera prolongé jusqu’à la dernière heure du premier jour ouvrable suivant (voy. notamment art. 1.7., § 4, du Code civil ou encore l’article 3, § 4, du règlement européen (CEE, EURATOM) n° 1182/71).

02. DÉFINITIONS

1. JOUR CALENDRIER (OU « CALENDAIRE »)

Lorsqu’il est question de « jours calendrier » (terme utilisé par exemple dans le Code de droit économique) (ou « calendaires »), tous les jours comptent. Les jours fériés légaux, les dimanches ainsi que les samedis sont inclus.

Lorsque la loi ou le contrat mentionne le terme « jours », sans précision, il s’agira de jours « calendrier ».

Exemple : le contrat d’intermédiation est signé « à distance » par les parties le lundi 11 décembre 2023. En application du Code de droit économique, le consommateur dispose d’un délai de 14 jours calendrier, week-end et jours fériés inclus, à partir du 12 décembre 2023, pour se rétracter. Ce délai devrait en principe expirer le lundi 25 décembre 2023. Il s’agit toutefois d’un jour férié. Le délai expirera donc le 26 décembre 2023.

2. JOUR OUVRABLE

En application de l’article 1.7, § 3, du nouveau Code civil : « Les jours ouvrables sont tous les jours autres que les jours fériés légaux, dimanches et samedis » (nous soulignons).

Exemple : le contrat d’intermédiation immobilière prend fin le lundi 4 décembre 2023. Le délai de 7 jours ouvrables endéans lequel l’agent immobilier devra communiquer la liste prendra cours le mardi 5 décembre 2023 et expirera le mercredi 13 décembre 2023.

3. JOUR FÉRIÉ

Les jours fériés peuvent être définis comme tous les jours prévus comme tels par l’État.

Les jours fériés nationaux peuvent notamment être consultés sur le site suivant : www.belgium.be/fr/la_belgique/connaitre_le_pays/la_belgique_en_bref/jours_feries

Article rédigé par Alain A. Henderickx et Mégane Peeters - Avocats au barreau de Bruxelles - AAH LAW - aah-law.com

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