La réforme du droit des biens - Les grandes lignes du livre 3 du nouveau Code civil

Publié le 28 Septembre 2021

Ce 1^er septembre 2021, la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 "Les biens" du Code civil est entrée en vigueur. Elle constitue une importante évolution du droit civil tel que nous le connaissons. Si dans certaines matières, le législateur s’est contenté de reprendre le régime qui existait sans modification majeure (comme par exemple le régime de la co ropriété forcée), il a fait oeuvre nouvelle dans bien des matières. Les nouvelles dispositions semblent ainsi se calquer davantage sur certaines pratiques et sur certains acquis jurisprudentiels. Le droit des biens se voit modernisé et adapté au contexte social actuel !

La matière est très vaste et fait déjà l’objet de très nombreux ouvrages et commentaires doctrinaux. Nous vous proposons tout d’abord de découvrir la structure du nouveau livre 3 ainsi que quelques grands principes qui le
gouvernent. Nous mettrons ensuite l’oeil sur quelques définitions importantes avant de terminer par quelques instructions pour l’application dans le temps des nouvelles dispositions.

Un nouveau Code civil

Ce livre 3 fait partie du nouveau Code civil qui a été introduit par une loi du 13 avril 2019 et dont le livre 8 comportant le nouveau droit de la preuve était déjà entré en vigueur le 1^er novembre 2020. 

Le livre II du Code civil que nous connaissions jusqu’à présent est donc “devenu” le livre 3 du nouveau Code civil. Rappelons que le Code civil de 1804 est désormais qualifié d’ "ancien Code civil" et que le nouveau Code civil est qualifié tout simplement de "Code civil".

Structure du livre 3

Afin de se familiariser avec ce nouveau livre et d’apprendre à le manipuler, il est essentiel de bien avoir en tête sa structure. Il est ainsi découpé en huit titres :

• Titre 1^er : Dispositions générales
• Titre 2 : Classification des biens
• Titre 3 : Droit de propriété
• Titre 4 : Copropriété (que la copropriété soit fortuite, volontaire ou forcée)
• Titre 5 : Relations de voisinage (notions de troubles de voisinage, clôture mitoyenne, servitudes…)
• Titre 6 : Droit d’usufruit (durée, droits et obligations des parties…)
• Titre 7 : Droit d’emphytéose (durée, droits et obligations des parties…)
• Titre 8 : Droit de superficie (durée, droits et obligations des parties…)

Le titre 1^er constitue ce que l’on pourrait appeler le tronc commun du droit des biens. C’est sur ce titre que nous nous focaliserons dans les lignes qui suivent. Nous toucherons ensuite un mot sur le titre 2.

Quelques grands principes

Ce titre 1^er constitue donc le régime de droit commun qui s’applique à tous les droits réels, sauf dérogation expresse. L’article 3.1 précise expressément que les dispositions du livre 3 sont supplétives, les parties pouvant dès lors y déroger, "sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement". Le législateur a en effet établi toute une série de définitions dont il estime qu’elles sont impératives (le titre de l’article mentionne alors clairement qu’il s’agit d’une définition). Certaines dispositions mentionnent parfois directement dans leur libellé qu’elles sont impératives.

Prenons pour exemple les articles 3.78 et 3.84 en vertu desquels toutes les dispositions relatives à la copropriété forcée (dont le "droit des appartements") sont reconnues comme étant impératives. La durée des droits d’emphytéose et de superficie demeure elle aussi impérative. Mais pour l’essentiel, les parties gardent une grande liberté contractuelle. Les dispositions du livre 3 sont donc supplétives mais elles sont aussi subsidiaires. Il faut entendre par là que le livre ne préjudicie pas à des dispositions spéciales qui seraient comprises dans une législation particulière, comme par exemple toute la matière de la propriété intellectuelle. Il n’est pas possible de tout prévoir dans un code et il subsiste des lois particulières, propres à certaines matières et qu’il convient de toujours respecter. Une loi particulière qui dérogerait à une règle générale ou serait incompatible avec celle-ci prévaut donc sur celle-ci.

Troisième grand principe (impératif) : la spécialité des droits réels. Cela implique qu’un droit réel ne peut porter que sur des choses existantes ou déterminées (ou des ensembles de telles choses, c’est-à-dire une universalité de biens comme un fonds de commerce ou un portefeuille de titres). 

L’article 3.8, §2 énonce encore un autre principe, celui de l’unité. L’unité en matière de droit réel signifie que ce droit réel doit être établi sur un bien ainsi que sur ses composantes inhérentes. Une composante inhérente d’un bien est en fait un élément nécessaire de ce bien et qui ne pourrait en être séparé sans lui porter atteinte. Un droit réel ne peut donc pas être établi isolément sur une composante inhérente du bien. Tout acte relatif à un bien concerne également les composantes inhérentes à celui-ci.

Quels sont les droits réels ?

Dans un esprit de prévisibilité et de sécurité juridique, le législateur a prévu un système fermé (un numerus clausus) de droits réels qui sont expressément listés :

• Le droit de propriété
• La copropriété (qui est donc à présent spécifiquement reconnue comme un droit réel à part entière, ce qui n’était pas le cas précédemment)
• Les droits réels d’usage, c’est-à-dire :
  - Les servitudes
  - Le droit d’usufruit
  - Le droit d’emphytéose
  - Le droit de superficie
• Les sûretés réelles (qui sont plutôt régies par des lois particulières), c’est-à-dire :
  - Les privilèges spéciaux
  - Le gage
  - L’hypothèque
  - Le droit de rétention

Le droit d’usage n’est donc pas reconnu comme étant un droit réel d’usage en soi et le droit d’habitation est maintenu mais sous forme d’usufruit.

Les parties ne peuvent pas créer ou imaginer un autre droit réel, cette prérogative étant réservée au législateur.

Acquisition et extinction des droits réels

Le législateur a ensuite pris le soin d’énumérer et de détailler la manière dont on peut acquérir certains droits réels (par accession, par prescription acquisitive, par succession, par fusion entre deux personnes morales,…) et dont ceux-ci peuvent s’éteindre (par disparition de l’objet du droit, par nullité, résolution, résiliation de commun accord, renonciation,…). Des modes spécifiques d’extinction des droits réels d’usage sont également prévus. Ainsi, un droit réel d’usage (comme une servitude) pourrait par exemple s’éteindre par le non-usage pendant une durée de trente années.

Une précision importante s’impose. Certains modes d’extinction ont un effet relatif, c’est-à-dire qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des tiers qui auraient été acquis de bonne foi sur le droit réel éteint.

Pour illustrer ce principe, imaginons la situation suivante : Madame X constitue un droit d’emphytéose à titre onéreux au profit de Monsieur Y, lequel affecte ensuite en hypothèque son droit d’emphytéose au profit de la banque Z (sans intervention de Madame X à l’acte). Voilà que Monsieur Y achète le bien faisant l’objet du droit d’emphytéose. Il y a confusion entre ses deux qualités et le droit d’emphytéose s’éteint. Cette extinction n’a pas d’incidence sur la créance hypothécaire de la banque Z. Cela a d’ailleurs été confirmé dans un arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 2021 dont il ressort notamment que les droits des tiers sont protégés en cas d’anéantissement du titre (d’un droit d’hypothèque, en l’espèce) pour autant que ces tiers aient été de bonne foi et aient acquis le droit à titre onéreux.

Un mot encore au sujet de la prescription acquisitive en matière immobilière. Le délai de prescription acquisitive est de dix ans si le possesseur est de bonne foi, celle-ci étant présumée. Si le possesseur est de mauvaise foi lors de son entrée en possession, le délai de prescription acquisitive est alors de trente ans. Un possesseur est considéré de bonne foi "s’il peut légitimement se croire titulaire du droit qu’il possède".

La notion de patrimoine

La notion de "patrimoine" fait son apparition dans le Code civil. Il est défini comme étant "l’universalité de droit comprenant l’ensemble de ses biens et obligations, présents et à venir". Les comptes tiers des agents immobiliers (et ceux des notaires et des avocats) sont également expressément visés par l’article 3.37 du Code qui reprend le contenu de l’article 8/1 de la loi hypothécaire. Il est explicitement spécifié dans le Code civil que les créances sur les sommes, titres et valeurs placés sur les comptes tiers des agents immobiliers, des avocats et des notaires "sont séparés du patrimoine du titulaire du compte". Ces créances "échappent au concours entre les créanciers du titulaire du compte".

Classification des biens

Dans le titre 2 du nouveau livre 3, le législateur établit toute une série de définitions et reprend quelques principes clés de la classification des biens meubles et immeubles. L’article 3.46 précise que tout ce qui n’est pas un immeuble est meuble. Les biens meubles constituent dès lors une catégorie résiduelle. 

On rappelle que sont immeubles par nature "les fonds de terre et les divers volumes les composant, déterminés en trois dimensions". Voici qu’apparait la notion de "volume". Le législateur crée ainsi la propriété immobilière de “volumes”, c’est-à-dire un espace d’air sur le sol, au-dessus du sol ou en dessous du sol, sans lien avec le sol et qui sera en soi une propriété.

Constitue en revanche un immeuble par incorporation tout ce qui s’incorpore à un immeuble par nature et qui en constitue une composante inhérente. C’est un bien qui, en soi, n’a pas de fonctionnalité mais qui, si on l’enlève de l’immeuble, rend l’immeuble impropre à ce à quoi il est destiné (comme par exemple des châssis ou des panneaux photovoltaïques). 

Les accessoires d’un immeuble, quant à eux, sont réputés immeubles par destination. Ce sont les meubles réputés immeubles en raison de leur affectation (au service d’un immeuble, à des fins économiques ou encore esthétiques).

Droit transitoire

À l’exception de certaines dispositions bien précises, la loi du 4 février 2020 est entrée en vigueur ce 1^er septembre 2021. Elle s’applique donc à tous les actes et faits juridiques qui ont eu lieu APRÈS son entrée en vigueur.

Deux précisions toutefois : 

• la loi ne s’applique pas aux effets FUTURS des actes et faits juridiques survenus AVANT son entrée en vigueur, lesquels demeurent donc soumis à l’ancien Code civil.
• la loi ne s‘applique pas aux actes et faits juridiques qui se sont produits APRÈS son entrée en vigueur ET qui se rapportent à des droits réels découlant d’un acte ou d’un fait juridique survenu AVANT son entrée en vigueur. Ceux-ci demeurent également soumis à l’ancien Code civil.

Par exemple, un droit de superficie constitué en 2017 pour une durée de 30 ans restera régi par la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie.

Ceci vaut "sauf accord contraire entre les parties", ce qui a pour conséquence que les parties pourraient faire le choix d’appliquer entre elles le nouveau Code civil dans l’hypothèse où le droit réel les reliant était encore soumis à l’ancien (sous certaines réserves).

En outre, les nouvelles dispositions ne peuvent pas porter atteinte aux droits qui auraient été acquis avant l’entrée en vigueur de la loi. 

Ainsi, nous aurons pendant un certain (long) temps deux régimes parallèles qui vont coexister. Il va donc falloir s’accrocher !

Références bibliographiques :
- Proposition de loi portant insertion du livre 3 « Les biens » dans le nouveau Code civil, Doc. parl., Ch.repr., sess. extraord. 2019,16 juillet 2019, n°55-0173/001.
- BERNARD N. et DEFRAITEUR V., « La réforme 2020 du droit des biens. La modernisation dans la continuité (1re partie) », J.T., 2020, n°6816, pp. 413-420.
- BERNARD N. et DEFRAITEUR V., « La réforme 2020 du droit des biens. La modernisation dans la continuité (2e partie) », J.T., 2020, n°6817, pp. 429-437.
- X., Le nouveau droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2020.
- X., Le droit des biens revisité. Après la loi du 4 février 2020, Limal, Anthemis, 2021.